我敢肯定SCHUNK氣缸夾爪0308600 JGP 40-1
南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年,座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累,公司主要經(jīng)營(yíng)歐、美等國(guó)的閥門、過(guò)濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動(dòng)化產(chǎn)品,公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營(yíng)宗旨,服務(wù)于國(guó)內(nèi)的流體控制和自動(dòng)化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用,能夠把更優(yōu)惠的價(jià)格提供給用戶。通過(guò)發(fā)展我司已經(jīng)自動(dòng)化設(shè)備和備件供應(yīng)商,主營(yíng)產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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1. 城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是推動(dòng)住房需求的主要的剛需。我國(guó) 2015 年 底 的 城 鎮(zhèn) 化 率 只 有56.1%,如果按照發(fā)達(dá)國(guó)家 70%以上的城鎮(zhèn)化率,我們還有近 3億人入城空間,國(guó)家目前在推動(dòng)1 億人入城,這些需求是剛性需求。中國(guó)新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程,住房需求將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
2. 產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。為什么本輪房?jī)r(jià)上漲只存在于一線城市和部分二線城市,而不是所有城市都上漲呢?因?yàn)檫@些城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好,未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ脖容^大,就業(yè)更為充分。人口流入具有持續(xù)性,必須具有充分的就業(yè)條件,所以即使有些三、四線城市給予購(gòu)房者很多優(yōu)惠政策,甚是現(xiàn)金補(bǔ)貼,都難以吸引流動(dòng)人口購(gòu)房,其主要原因就是就業(yè),因?yàn)檫@是關(guān)系到其未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。購(gòu)房后,需要工作支付月供和維持日常生活,必然需要良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展去支撐。正如收入水平并不高的鄭州房?jī)r(jià)不斷上升,與富士康投資鄭州,增加大量的就業(yè)人口不無(wú)關(guān)系。
3. 國(guó)家戰(zhàn)略。本輪房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)值得注意的區(qū)域特點(diǎn),就是上漲幅度較大的城市都是處于國(guó)家?guī)状髤^(qū)域戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū)。除了傳統(tǒng)的長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)外,中央新一屆政府上臺(tái)以后,提出京津冀一體化、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略,導(dǎo)致環(huán)北京周邊的城市群地帶及南京、合肥等地房?jī)r(jià)的快速上漲。這些戰(zhàn)略決定了未來(lái)會(huì)圍繞這些區(qū)域發(fā)展大型的城市群,這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)更加完善,產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?huì)比較大。
4. 人口的回流。很多早期外出打工的農(nóng)民工,目前到了需要考慮定居的時(shí)候,這一因素在今年房?jī)r(jià)上升過(guò)程當(dāng)中比較明顯。一、二線城市由于戶籍和升學(xué)等影響,終究讓其缺乏歸屬感。同時(shí),其對(duì)一二線的房?jī)r(jià)也是*,因此,他們中很大一部分人考慮到回流,而回流購(gòu)房的選擇受經(jīng)濟(jì)條件約束,經(jīng)濟(jì)條件好的一部分往往回流到一省城市公共基礎(chǔ)設(shè)施好、教育文化醫(yī)療資源聚集好、公共服務(wù)完善的省會(huì),當(dāng)然其房?jī)r(jià)也往往是一省高的 ;經(jīng)濟(jì)條件差點(diǎn)的基本就回流到地級(jí)市 ;再差點(diǎn)的就回流到縣城或者鎮(zhèn)里面。所以,這種人口的回流基本呈現(xiàn)以地域劃分財(cái)富等級(jí)的現(xiàn)象。中部地區(qū)收入水平并不高的合肥和鄭州的房?jī)r(jià)之所以漲得很厲害,其中很重要的因素就是這兩個(gè)省都是前期人口流出大省,當(dāng)前屬于人口回流比較嚴(yán)重的階段。
5. 交通。有篇網(wǎng)傳比較廣泛的文章《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃發(fā)布國(guó)家告訴你 : 買房關(guān)注這 19個(gè)城市 !》,把中國(guó)的鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃跟房地產(chǎn)未來(lái)的升值潛力聯(lián)系起來(lái),從鐵路交通的角度分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,也提到了胡煥庸線,談到有些城市隨著高鐵線路的規(guī)劃交通優(yōu)勢(shì)可能在衰落,有些城市交通優(yōu)勢(shì)在崛起,原因就在于中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃讓有些城市交通變得更加便捷,對(duì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力當(dāng)然就更大,房?jī)r(jià)自然上漲。
6. 其他需求因素。現(xiàn)在的年輕人更看重城市的市容市貌和生活環(huán)境,所以類似合肥的濱湖新區(qū)這樣的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展就會(huì)非常迅速。另外,在當(dāng)前社會(huì)資源配置不均衡和社會(huì)保障沒有達(dá)到均等化之前,大城市的社會(huì)服務(wù)和公共保障相對(duì)更好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也就更為旺盛。
(二)供給因素
強(qiáng)勁的需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的必要條件,但不是充分條件,因?yàn)槿绻┙o能跟上強(qiáng)勁的需求,房?jī)r(jià)就不會(huì)上升太快,顯然住房供給方面也存在一定問(wèn)題。
1. 政府壟斷下的熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足。根據(jù)一組新數(shù)據(jù),一些熱點(diǎn)城市住房需求增加的同時(shí),供給卻在收縮。2016 年 1-8 月,100 個(gè)大中城市土地供應(yīng)面積同比減少 10%,在部分一、二線城市下降更多,普遍滯后于全年供地計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,近6 年我國(guó)的土地供應(yīng)增速是下滑的。從另一個(gè)側(cè)面看,過(guò)去 5年,山城重慶市的土地供應(yīng)量比上海和北京高出 4-6 倍,這也就不難理解重慶房?jī)r(jià)為何被老百姓稱為良心房?jī)r(jià)了。因此,房?jī)r(jià)的上漲很大程度是住房供給側(cè)存在嚴(yán)重的問(wèn)題。而原因是土地是地方政府的財(cái)源,某些地方政府為了獲取更多的土地收入,讓有限土地賣出更好價(jià)錢,打著耕地紅線的幌子,采取擠牙膏式的供給方式,不積極創(chuàng)新改革,增加土地供給。
2.土地供給方式存在問(wèn)題。土地招拍掛制度本身沒有問(wèn)題,透明性高,高價(jià)者得,很有市場(chǎng)效率。但是,當(dāng)土地的供給非常有*,這種競(jìng)價(jià)方式就只能讓開發(fā)商為了爭(zhēng)取有限的開發(fā)資源,從源頭推升房?jī)r(jià)了,以致地王頻現(xiàn)。如果土地供給很充分,這種競(jìng)價(jià)模式也就不會(huì)過(guò)于抬高地價(jià)。也就是說(shuō),在土地供給有限的情況下,這種供給方式推升了房?jī)r(jià)。
3. 保障房措施不力。開始建立住房制度時(shí),我國(guó)要求占城鎮(zhèn)人口中的 70% 的中低收入階層由經(jīng)濟(jì)適用住房滿足,占人口10% 的收入階層由政府的廉租住房滿足,剩下的 20% 的富有階層用商品住房滿足。但現(xiàn)實(shí)卻演變成主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制主要都表現(xiàn)為商品房單軌供應(yīng),即基本均由市場(chǎng)主體供應(yīng)商品房,而經(jīng)濟(jì)適用房等政府主導(dǎo)的保障性福利性供給基本形同虛設(shè),甚造成了巨大的權(quán)力尋租空間。有限的保障房,前期由于制度的不完善并未分配給真正需要的人,后期很多保障房又建在很偏遠(yuǎn)的地方,交通不方便,導(dǎo)致很多中小城市的保障房建成后沒人去申請(qǐng)。
4. 預(yù)期因素。造成本輪房?jī)r(jià)上升的重要因素還與人們預(yù)期的改變和政策的寬松關(guān)系較大。去庫(kù)存成為國(guó)家任務(wù),改善了市場(chǎng)預(yù)期,各地政府隨之響應(yīng)中央,紛紛從信貸、稅收和財(cái)政等方面采取寬松的政策。這種沒有嚴(yán)格區(qū)域差異的寬松政策導(dǎo)致供不應(yīng)求地區(qū)的房?jī)r(jià)上升很快。
5. 貨幣因素。當(dāng)貨幣大量超發(fā)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)又不景氣時(shí),具有投資功能的房地產(chǎn)能吸引大量資金的進(jìn)入。但本輪房?jī)r(jià)上升并非由于信貸總量的大幅放松。數(shù)據(jù)顯示,自 2015 年下半年 M2的同比增速是在下降的,但是房?jī)r(jià)卻在上升,因此本輪房?jī)r(jià)上升是貨幣流向出了問(wèn)題。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)普遍疲軟,導(dǎo)致貨幣紛紛流向房地產(chǎn)市場(chǎng),所以才有了 7 月份 的新增款都流向房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象,這是房?jī)r(jià)上升非常重要的一個(gè)原因。
6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不規(guī)范。房地產(chǎn)商、中介和媒體成為本輪房?jī)r(jià)的推波助瀾者。市場(chǎng)火爆的背后,既有部分房地產(chǎn)商通過(guò)各種非法手段,人為制造出火爆現(xiàn)象加劇購(gòu)房者恐慌心理 ;也有中介的推波助瀾,中介的影響主要體現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng),這對(duì)于很多已經(jīng)開始步入存量房時(shí)代的一二線城市房?jī)r(jià)影響較大,因?yàn)橹薪榇俪筛呖們r(jià)成交直接關(guān)系其業(yè)務(wù)提成的高低 ;還有部分媒體從業(yè)者也在自覺或者不自覺地成為房?jī)r(jià)的推手,很多媒體從業(yè)者由于缺乏專業(yè)素養(yǎng)或者為了博眼球,在房?jī)r(jià)上升或者下降階段往往過(guò)分夸大上升或者下降的報(bào)道,造成一定的市場(chǎng)恐慌。
二、房?jī)r(jià)調(diào)控的重慶經(jīng)驗(yàn)借鑒
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目前還不夠成熟,主要是完善的市場(chǎng)調(diào)控體系還沒有形成,調(diào)控的主要目標(biāo)還只是盯住房?jī)r(jià),所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的行政手段使用頻繁。重慶市在過(guò)去兩年中GDP 增速連續(xù)保持,但在過(guò)去的 6 年里重慶的房?jī)r(jià)卻始終穩(wěn)定在 6000-7000 元 / 平方米,在本輪房?jī)r(jià)上升中,重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是中國(guó)房地產(chǎn)泥石流中的一股清泉。因此,總結(jié)借鑒重慶經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為必要。
一是學(xué)習(xí)重慶土地供給的創(chuàng)新。重慶實(shí)行土地地票制度,將農(nóng)民進(jìn)城后的宅基地復(fù)墾指標(biāo)帶入城里置換,這樣無(wú)異于打通了城鄉(xiāng)土地不能互相流通的障礙,同時(shí)也符合以人為本的理念,因?yàn)槿俗叩侥睦?,就?yīng)該在哪里給予人生存空間的需求。2006 年重慶為了滿足城市建設(shè)日益增長(zhǎng)的土地需求,創(chuàng)造性地以“地票制度”打通傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元土地分割現(xiàn)狀,此后的 10年間,重慶每年供地面積始終是京滬的 2-3 倍。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2014 年重慶供地 1864.59 萬(wàn)平方米,京滬深分別 是 580.76 萬(wàn) 平 方 米、313.18萬(wàn)平方米、105.73 萬(wàn)平方米,也就是說(shuō),2014 年重慶供地面積 是 京 滬 深 的 3 倍、6 倍、18倍以上。
二是學(xué)習(xí)重慶市政府的賣地模式。把生地通過(guò)政府開發(fā)出成熟地后賣給房地產(chǎn)開發(fā)商,杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)商在土地當(dāng)中賺取巨額的差價(jià),杜絕了很多開發(fā)商根本就不是開發(fā)房子,而是買地等著升值,以致土地供給了,房子供給不上。從 2002 年起,重慶市就建立了土地整治儲(chǔ)備中心,對(duì)全市土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。通過(guò)推行土地儲(chǔ)備體系,重慶市將土地一級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)上收,并通過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)的方式,由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)等經(jīng)營(yíng)。這其實(shí)就控制了土地的“入口”與“出口”,在征收土地后,土地儲(chǔ)備公司投入資金進(jìn)行拆遷安置或置換搬遷,并投入資金搞土地整治,完成“七通一平”后,將可以直接使用的“熟地”移交給當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩行膾炫啤?/p>
三是學(xué)習(xí)重慶市的保障房建設(shè)。真正讓低收入人群有房可租,有房可住。重慶創(chuàng)造性地提出了軌房地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制,即由市場(chǎng)行為主導(dǎo)中端房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房供應(yīng),同時(shí)還在房產(chǎn)稅試點(diǎn)、契稅政策、貸政策等方面對(duì)端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用,控制端供應(yīng)的比例和消費(fèi)。低端保障性住房主要由重慶市政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng),即建設(shè)規(guī)模化的公租房,讓新晉市民、貧困市民、應(yīng)屆畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人等有一個(gè)政府福利性的租賃房,在租約滿 5 年后可申請(qǐng)購(gòu)買該公租房,同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定公租房不可上市交易,如購(gòu)買人要賣出,只能原價(jià)出讓給政府公租房管理局。在過(guò)去的十年里,重慶總計(jì)興建約 4000 萬(wàn)平方米公租房,為數(shù)十萬(wàn)市民提供了福利性住房。
四是學(xué)習(xí)重慶市重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重慶市確立五大功能區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,全市 38 個(gè)區(qū)縣一一明確了在五大區(qū)域中的歸屬,清晰了功能定位。各區(qū)縣差異發(fā)展、特色發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。一個(gè)到處皆山、離海岸遙遠(yuǎn)的重慶市被建成世界的電子產(chǎn)業(yè)基地。而且重慶市在發(fā)展中堅(jiān)決不碰產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè),在房地產(chǎn)領(lǐng)域,也一直注意謹(jǐn)防過(guò)剩,控制每年房地產(chǎn)的總投資不要超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 25%.同時(shí),為解決企業(yè)融資難、融資貴的問(wèn)題,努力推動(dòng)直接融資市場(chǎng)建設(shè),通過(guò)股票市場(chǎng)、銀行間市場(chǎng)、企業(yè)債券等從資本市場(chǎng)為企業(yè)直接融資。
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我敢肯定SCHUNK氣缸夾爪0308600 JGP 40-1
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1. 城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是推動(dòng)住房需求的主要的剛需。我國(guó) 2015 年 底 的 城 鎮(zhèn) 化 率 只 有56.1%,如果按照發(fā)達(dá)國(guó)家 70%以上的城鎮(zhèn)化率,我們還有近 3億人入城空間,國(guó)家目前在推動(dòng)1 億人入城,這些需求是剛性需求。中國(guó)新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程,住房需求將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
2. 產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。為什么本輪房?jī)r(jià)上漲只存在于一線城市和部分二線城市,而不是所有城市都上漲呢?因?yàn)檫@些城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好,未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ脖容^大,就業(yè)更為充分。人口流入具有持續(xù)性,必須具有充分的就業(yè)條件,所以即使有些三、四線城市給予購(gòu)房者很多優(yōu)惠政策,甚是現(xiàn)金補(bǔ)貼,都難以吸引流動(dòng)人口購(gòu)房,其主要原因就是就業(yè),因?yàn)檫@是關(guān)系到其未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。購(gòu)房后,需要工作支付月供和維持日常生活,必然需要良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展去支撐。正如收入水平并不高的鄭州房?jī)r(jià)不斷上升,與富士康投資鄭州,增加大量的就業(yè)人口不無(wú)關(guān)系。
3. 國(guó)家戰(zhàn)略。本輪房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)值得注意的區(qū)域特點(diǎn),就是上漲幅度較大的城市都是處于國(guó)家?guī)状髤^(qū)域戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū)。除了傳統(tǒng)的長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)外,中央新一屆政府上臺(tái)以后,提出京津冀一體化、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略,導(dǎo)致環(huán)北京周邊的城市群地帶及南京、合肥等地房?jī)r(jià)的快速上漲。這些戰(zhàn)略決定了未來(lái)會(huì)圍繞這些區(qū)域發(fā)展大型的城市群,這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)更加完善,產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?huì)比較大。
4. 人口的回流。很多早期外出打工的農(nóng)民工,目前到了需要考慮定居的時(shí)候,這一因素在今年房?jī)r(jià)上升過(guò)程當(dāng)中比較明顯。一、二線城市由于戶籍和升學(xué)等影響,終究讓其缺乏歸屬感。同時(shí),其對(duì)一二線的房?jī)r(jià)也是*,因此,他們中很大一部分人考慮到回流,而回流購(gòu)房的選擇受經(jīng)濟(jì)條件約束,經(jīng)濟(jì)條件好的一部分往往回流到一省城市公共基礎(chǔ)設(shè)施好、教育文化醫(yī)療資源聚集好、公共服務(wù)完善的省會(huì),當(dāng)然其房?jī)r(jià)也往往是一省高的 ;經(jīng)濟(jì)條件差點(diǎn)的基本就回流到地級(jí)市 ;再差點(diǎn)的就回流到縣城或者鎮(zhèn)里面。所以,這種人口的回流基本呈現(xiàn)以地域劃分財(cái)富等級(jí)的現(xiàn)象。中部地區(qū)收入水平并不高的合肥和鄭州的房?jī)r(jià)之所以漲得很厲害,其中很重要的因素就是這兩個(gè)省都是前期人口流出大省,當(dāng)前屬于人口回流比較嚴(yán)重的階段。
5. 交通。有篇網(wǎng)傳比較廣泛的文章《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃發(fā)布國(guó)家告訴你 : 買房關(guān)注這 19個(gè)城市 !》,把中國(guó)的鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃跟房地產(chǎn)未來(lái)的升值潛力聯(lián)系起來(lái),從鐵路交通的角度分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,也提到了胡煥庸線,談到有些城市隨著高鐵線路的規(guī)劃交通優(yōu)勢(shì)可能在衰落,有些城市交通優(yōu)勢(shì)在崛起,原因就在于中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃讓有些城市交通變得更加便捷,對(duì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力當(dāng)然就更大,房?jī)r(jià)自然上漲。
6. 其他需求因素?,F(xiàn)在的年輕人更看重城市的市容市貌和生活環(huán)境,所以類似合肥的濱湖新區(qū)這樣的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展就會(huì)非常迅速。另外,在當(dāng)前社會(huì)資源配置不均衡和社會(huì)保障沒有達(dá)到均等化之前,大城市的社會(huì)服務(wù)和公共保障相對(duì)更好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也就更為旺盛。
(二)供給因素
強(qiáng)勁的需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的必要條件,但不是充分條件,因?yàn)槿绻┙o能跟上強(qiáng)勁的需求,房?jī)r(jià)就不會(huì)上升太快,顯然住房供給方面也存在一定問(wèn)題。
1. 政府壟斷下的熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足。根據(jù)一組新數(shù)據(jù),一些熱點(diǎn)城市住房需求增加的同時(shí),供給卻在收縮。2016 年 1-8 月,100 個(gè)大中城市土地供應(yīng)面積同比減少 10%,在部分一、二線城市下降更多,普遍滯后于全年供地計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,近6 年我國(guó)的土地供應(yīng)增速是下滑的。從另一個(gè)側(cè)面看,過(guò)去 5年,山城重慶市的土地供應(yīng)量比上海和北京高出 4-6 倍,這也就不難理解重慶房?jī)r(jià)為何被老百姓稱為良心房?jī)r(jià)了。因此,房?jī)r(jià)的上漲很大程度是住房供給側(cè)存在嚴(yán)重的問(wèn)題。而原因是土地是地方政府的財(cái)源,某些地方政府為了獲取更多的土地收入,讓有限土地賣出更好價(jià)錢,打著耕地紅線的幌子,采取擠牙膏式的供給方式,不積極創(chuàng)新改革,增加土地供給。
2.土地供給方式存在問(wèn)題。土地招拍掛制度本身沒有問(wèn)題,透明性高,高價(jià)者得,很有市場(chǎng)效率。但是,當(dāng)土地的供給非常有*,這種競(jìng)價(jià)方式就只能讓開發(fā)商為了爭(zhēng)取有限的開發(fā)資源,從源頭推升房?jī)r(jià)了,以致地王頻現(xiàn)。如果土地供給很充分,這種競(jìng)價(jià)模式也就不會(huì)過(guò)于抬高地價(jià)。也就是說(shuō),在土地供給有限的情況下,這種供給方式推升了房?jī)r(jià)。
3. 保障房措施不力。開始建立住房制度時(shí),我國(guó)要求占城鎮(zhèn)人口中的 70% 的中低收入階層由經(jīng)濟(jì)適用住房滿足,占人口10% 的收入階層由政府的廉租住房滿足,剩下的 20% 的富有階層用商品住房滿足。但現(xiàn)實(shí)卻演變成主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制主要都表現(xiàn)為商品房單軌供應(yīng),即基本均由市場(chǎng)主體供應(yīng)商品房,而經(jīng)濟(jì)適用房等政府主導(dǎo)的保障性福利性供給基本形同虛設(shè),甚造成了巨大的權(quán)力尋租空間。有限的保障房,前期由于制度的不完善并未分配給真正需要的人,后期很多保障房又建在很偏遠(yuǎn)的地方,交通不方便,導(dǎo)致很多中小城市的保障房建成后沒人去申請(qǐng)。
4. 預(yù)期因素。造成本輪房?jī)r(jià)上升的重要因素還與人們預(yù)期的改變和政策的寬松關(guān)系較大。去庫(kù)存成為國(guó)家任務(wù),改善了市場(chǎng)預(yù)期,各地政府隨之響應(yīng)中央,紛紛從信貸、稅收和財(cái)政等方面采取寬松的政策。這種沒有嚴(yán)格區(qū)域差異的寬松政策導(dǎo)致供不應(yīng)求地區(qū)的房?jī)r(jià)上升很快。
5. 貨幣因素。當(dāng)貨幣大量超發(fā)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)又不景氣時(shí),具有投資功能的房地產(chǎn)能吸引大量資金的進(jìn)入。但本輪房?jī)r(jià)上升并非由于信貸總量的大幅放松。數(shù)據(jù)顯示,自 2015 年下半年 M2的同比增速是在下降的,但是房?jī)r(jià)卻在上升,因此本輪房?jī)r(jià)上升是貨幣流向出了問(wèn)題。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)普遍疲軟,導(dǎo)致貨幣紛紛流向房地產(chǎn)市場(chǎng),所以才有了 7 月份 的新增款都流向房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象,這是房?jī)r(jià)上升非常重要的一個(gè)原因。
6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不規(guī)范。房地產(chǎn)商、中介和媒體成為本輪房?jī)r(jià)的推波助瀾者。市場(chǎng)火爆的背后,既有部分房地產(chǎn)商通過(guò)各種非法手段,人為制造出火爆現(xiàn)象加劇購(gòu)房者恐慌心理 ;也有中介的推波助瀾,中介的影響主要體現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng),這對(duì)于很多已經(jīng)開始步入存量房時(shí)代的一二線城市房?jī)r(jià)影響較大,因?yàn)橹薪榇俪筛呖們r(jià)成交直接關(guān)系其業(yè)務(wù)提成的高低 ;還有部分媒體從業(yè)者也在自覺或者不自覺地成為房?jī)r(jià)的推手,很多媒體從業(yè)者由于缺乏專業(yè)素養(yǎng)或者為了博眼球,在房?jī)r(jià)上升或者下降階段往往過(guò)分夸大上升或者下降的報(bào)道,造成一定的市場(chǎng)恐慌。
二、房?jī)r(jià)調(diào)控的重慶經(jīng)驗(yàn)借鑒
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目前還不夠成熟,主要是完善的市場(chǎng)調(diào)控體系還沒有形成,調(diào)控的主要目標(biāo)還只是盯住房?jī)r(jià),所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的行政手段使用頻繁。重慶市在過(guò)去兩年中GDP 增速連續(xù)保持,但在過(guò)去的 6 年里重慶的房?jī)r(jià)卻始終穩(wěn)定在 6000-7000 元 / 平方米,在本輪房?jī)r(jià)上升中,重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是中國(guó)房地產(chǎn)泥石流中的一股清泉。因此,總結(jié)借鑒重慶經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為必要。
一是學(xué)習(xí)重慶土地供給的創(chuàng)新。重慶實(shí)行土地地票制度,將農(nóng)民進(jìn)城后的宅基地復(fù)墾指標(biāo)帶入城里置換,這樣無(wú)異于打通了城鄉(xiāng)土地不能互相流通的障礙,同時(shí)也符合以人為本的理念,因?yàn)槿俗叩侥睦?,就?yīng)該在哪里給予人生存空間的需求。2006 年重慶為了滿足城市建設(shè)日益增長(zhǎng)的土地需求,創(chuàng)造性地以“地票制度”打通傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元土地分割現(xiàn)狀,此后的 10年間,重慶每年供地面積始終是京滬的 2-3 倍。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2014 年重慶供地 1864.59 萬(wàn)平方米,京滬深分別 是 580.76 萬(wàn) 平 方 米、313.18萬(wàn)平方米、105.73 萬(wàn)平方米,也就是說(shuō),2014 年重慶供地面積 是 京 滬 深 的 3 倍、6 倍、18倍以上。
二是學(xué)習(xí)重慶市政府的賣地模式。把生地通過(guò)政府開發(fā)出成熟地后賣給房地產(chǎn)開發(fā)商,杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)商在土地當(dāng)中賺取巨額的差價(jià),杜絕了很多開發(fā)商根本就不是開發(fā)房子,而是買地等著升值,以致土地供給了,房子供給不上。從 2002 年起,重慶市就建立了土地整治儲(chǔ)備中心,對(duì)全市土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。通過(guò)推行土地儲(chǔ)備體系,重慶市將土地一級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)上收,并通過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)的方式,由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)等經(jīng)營(yíng)。這其實(shí)就控制了土地的“入口”與“出口”,在征收土地后,土地儲(chǔ)備公司投入資金進(jìn)行拆遷安置或置換搬遷,并投入資金搞土地整治,完成“七通一平”后,將可以直接使用的“熟地”移交給當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩行膾炫啤?/p>
三是學(xué)習(xí)重慶市的保障房建設(shè)。真正讓低收入人群有房可租,有房可住。重慶創(chuàng)造性地提出了軌房地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制,即由市場(chǎng)行為主導(dǎo)中端房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房供應(yīng),同時(shí)還在房產(chǎn)稅試點(diǎn)、契稅政策、貸政策等方面對(duì)端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用,控制端供應(yīng)的比例和消費(fèi)。低端保障性住房主要由重慶市政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng),即建設(shè)規(guī)?;墓夥?,讓新晉市民、貧困市民、應(yīng)屆畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人等有一個(gè)政府福利性的租賃房,在租約滿 5 年后可申請(qǐng)購(gòu)買該公租房,同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定公租房不可上市交易,如購(gòu)買人要賣出,只能原價(jià)出讓給政府公租房管理局。在過(guò)去的十年里,重慶總計(jì)興建約 4000 萬(wàn)平方米公租房,為數(shù)十萬(wàn)市民提供了福利性住房。
四是學(xué)習(xí)重慶市重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重慶市確立五大功能區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,全市 38 個(gè)區(qū)縣一一明確了在五大區(qū)域中的歸屬,清晰了功能定位。各區(qū)縣差異發(fā)展、特色發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。一個(gè)到處皆山、離海岸遙遠(yuǎn)的重慶市被建成世界的電子產(chǎn)業(yè)基地。而且重慶市在發(fā)展中堅(jiān)決不碰產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè),在房地產(chǎn)領(lǐng)域,也一直注意謹(jǐn)防過(guò)剩,控制每年房地產(chǎn)的總投資不要超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 25%.同時(shí),為解決企業(yè)融資難、融資貴的問(wèn)題,努力推動(dòng)直接融資市場(chǎng)建設(shè),通過(guò)股票市場(chǎng)、銀行間市場(chǎng)、企業(yè)債券等從資本市場(chǎng)為企業(yè)直接融資。