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2015年，深圳樓市高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47. 5%,二手房同比漲幅也達(dá)到了42. 6%,樓市這股瘋漲的妖風(fēng)從深圳刮起來(lái)后迅速傳染給了一線城市和省會(huì)城市，而2016年開(kāi)年上海樓市的飆升速度更是創(chuàng)下了歷史新高。下文將重點(diǎn)運(yùn)用思地租理論來(lái)探討以上問(wèn)題。

一、思地租理論在社會(huì)主義條件下的適用性

思的地租理論揭示出了地租的一般規(guī)律，雖然當(dāng)時(shí)該規(guī)律的提出是基于資本主義私有制，但是依據(jù)中國(guó)的當(dāng)前的具體國(guó)情，該理論在我國(guó)社會(huì)主義制度下同樣具有適用性。

思在《資本論》中對(duì)資本主義地租分析的前提是： 一，土地所有權(quán)的存在。“……對(duì)一塊土地的壟斷權(quán)，使所謂土地所有者能夠去征收貢賦，課取租稅。這種貢賦和真正的地租有一個(gè)共同點(diǎn)： 它決定土地價(jià)格，如上所訴，土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入”[1]第二，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。 “要出售一件東西，一需要的是，它可以被獨(dú)占，并且可以讓渡。”[2]在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，個(gè)人只具有土地的使用權(quán)，交易讓渡的對(duì)象也是土地的使用權(quán)。第三，土地使用權(quán)商品化。第四，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。“只有在商品生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，地租才能作為貨幣地租發(fā)展起來(lái)，并且按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)變?yōu)樯唐飞a(chǎn)的程度來(lái)發(fā)展”[3]

1995年1月1日，我國(guó)頒布了市內(nèi)房地產(chǎn)管理法案，使我國(guó)的城市土地使用權(quán)市場(chǎng)化擁有了可靠的法律依據(jù)，而思地租理論提出的前提條件是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)實(shí)行的又是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，因此，可以得出結(jié)論思的地租理論在我國(guó)社會(huì)主義條件下同樣具有普遍意義。

二、運(yùn)用思地租理論揭示上海市房?jī)r(jià)的飆升原因

房地產(chǎn)不變資本的主要組成部分即是土地價(jià)格，我們可以用地租理論分析其漲跌變化，按照思的理論土地本身沒(méi)有價(jià)值因?yàn)樗皇莿趧?dòng)的產(chǎn)物，但是土地的所有者卻能通過(guò)出租和賣(mài)土地來(lái)定期獲得地租，這實(shí)際上是一個(gè)將獲取地租收入的權(quán)力進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過(guò)程，根據(jù)地租理論公式，地租比上利率就是土地價(jià)格，即PL = R∕r,可見(jiàn)地租決定著土地的價(jià)格，[4]因此，高房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)就是其中所包含的高額地租。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論存在著明顯的缺陷，思是在批判和繼承的基礎(chǔ)上提出了新的地租理論，并重新賦予了地租理論以完整定義，他分析了三種地租形式：

（ 一） 地租

普遍來(lái)講，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低決定了城市地租水平的高低，所以城市地租主要表現(xiàn)有兩個(gè)方面： 一是在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)與勞動(dòng)生產(chǎn)率同時(shí)提升時(shí)，產(chǎn)業(yè)部門(mén)將后獲得的超額利潤(rùn)和平均利潤(rùn)都會(huì)在大程度上提高，同時(shí)還可通過(guò)土地要素來(lái)獲得超額利潤(rùn)，在無(wú)形中平均利潤(rùn)也會(huì)被拉高，地租量則自然上升； 二是隨著社會(huì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還會(huì)對(duì)有限土地需求的不斷上漲起到重要影響，高額的土地價(jià)格也會(huì)導(dǎo)致地租量的上升。[5]

根據(jù)我國(guó)國(guó)情，我國(guó)土地統(tǒng)一歸國(guó)家所有，上海市政府在出讓和買(mǎi)賣(mài)土地的過(guò)程中就是先由政府進(jìn)行用地招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式來(lái)獲取為期70年的土地所有權(quán)，這也是統(tǒng)一的土地招、拍、掛制度，并且商品房用地還要納入地方財(cái)政收入，先由房地產(chǎn)開(kāi)放商承擔(dān)，然后經(jīng)過(guò)樓盤(pán)的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。上海城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展對(duì)該市有限的土地資源的需求不斷上漲導(dǎo)致城市地租的提高，也是高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的要原因。

（ 二） 級(jí)差地租

土地資源的性和差異性是構(gòu)成地租的自然條件，根據(jù)形成條件的差異性，將它分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。土地質(zhì)量和土地位置的不同形成級(jí)差地租Ⅰ，連續(xù)在同一地塊上進(jìn)行投資但是由生產(chǎn)率的不同而形成的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式即為級(jí)差地租Ⅱ。指出“凡是有地租的地方，都有級(jí)差地租。而且這種級(jí)差地租都遵循著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律。”

當(dāng)前上海的城市化進(jìn)程的加快是城市建筑用地需求不斷增長(zhǎng)的不竭動(dòng)力，即使周邊農(nóng)用地地租不變，現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展也會(huì)使城市中心地段的地租上漲，也就會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租Ⅰ。另外，由于板塊功能劃分的不同和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度的不同，即使是同一地段它所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是有差別的，級(jí)差地租Ⅱ就是其產(chǎn)生的剩余價(jià)值的增長(zhǎng)部分，徐匯、長(zhǎng)寧、靜安的高房?jī)r(jià)便由此而來(lái)。

（ 三） 壟斷地租

壟斷地租是由于現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快而形成的，短期來(lái)講，城市中心地段是相對(duì)固定的，使得中心建筑地段的性更加突出。因此，如果存在很多購(gòu)買(mǎi)能力很強(qiáng)的消費(fèi)者來(lái)爭(zhēng)搶中心建筑地段，該地段的的地租就會(huì)由于需求過(guò)剩、價(jià)格遭到哄抬而形成壟斷地租，這種情況恰巧在上海是經(jīng)常發(fā)生的，因此指出“消費(fèi)者的需求和購(gòu)買(mǎi)能力決定了壟斷價(jià)格的產(chǎn)生。”

根據(jù)這一規(guī)律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果獲得了城市中心地段，其只是支付了地租和級(jí)差地租，在房屋的售賣(mài)過(guò)程中通過(guò)哄抬中心地段的房屋價(jià)格使得壟斷地租*被其收入囊中。這也是徐家匯等中心區(qū)商品房?jī)r(jià)格高達(dá)八、九萬(wàn)元每平，而外環(huán)房?jī)r(jià)卻只有兩萬(wàn)每平的原因。

安居樂(lè)業(yè)”的觀念深入人心，在中國(guó)人看來(lái)“樂(lè)業(yè)”的前提是“安居”,只有擁有了一套屬于自己的房子才能安心“樂(lè)業(yè)”,而在北上廣深的一線城市擁有住房似乎已經(jīng)成為了一個(gè)人成功與否的標(biāo)志。

岳母成為中國(guó)樓市的幕后推手。在樓市，岳母的威神圣不可侵犯，“無(wú)房免談”、“無(wú)房堅(jiān)決不嫁”已經(jīng)成為岳母的統(tǒng)一臺(tái)詞。她們只是想用房子來(lái)為女兒婚后的幸福加一層保障，這一點(diǎn)無(wú)可厚非，但是卻被精明的開(kāi)發(fā)商借以鼓吹，使岳母成為房?jī)r(jià)的幕后推手。

我們?cè)賮?lái)個(gè)諾貝爾獎(jiǎng)獲得者莫言，在向記者談到750萬(wàn)獎(jiǎng)金的用處時(shí)，他先說(shuō)道了準(zhǔn)備在北京買(mǎi)套大房子。有人提醒他說(shuō)，在北京或許也買(mǎi)不了多大的房子。但從側(cè)面已經(jīng)深刻的反應(yīng)出了，在過(guò)去的一輩人里，他們的思維觀念仍然還被房子所困擾著，所以后一輩的我們必然將收到這些觀念所影響。

（ 二） 房地產(chǎn)“去庫(kù)存”政策實(shí)施讓上海房?jī)r(jià)插上了飛翔的翅膀

國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)去庫(kù)存的理想選擇是降價(jià)提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。國(guó)家貨幣政策方面降準(zhǔn)降息，5年期款利率降到4. 9%; 此外，付比例下降，公積金付調(diào)到20%,商貸調(diào)到25%,已經(jīng)到達(dá)歷*信貸政策好時(shí)候。

國(guó)家降息降準(zhǔn)的利好一出，帶來(lái)的結(jié)果卻是上海的房?jī)r(jià)飛上了天，特別是二手房交易市場(chǎng)的火爆帶來(lái)民眾的恐慌性購(gòu)房和非理性購(gòu)房。政府政策加上各種炒房團(tuán)伙的刺激導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值，呈現(xiàn)了飆升的局面。

四、運(yùn)用基本原理對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控

（ 一） 轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，提倡理性消費(fèi)

曾說(shuō)： 人們能夠“創(chuàng)造歷史”,就應(yīng)該能夠更好地生活； 但為了生活，先就需要衣食住行以及相關(guān)應(yīng)該有的一些東西。[6]這既是在唯物史觀中基本原理的經(jīng)典描述，也是馬主義消費(fèi)觀理論的出發(fā)點(diǎn)。加強(qiáng)對(duì)主義消費(fèi)觀念引導(dǎo)，讓社會(huì)成員都能夠站在更高的角度來(lái)看問(wèn)題，結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行理性消費(fèi)，充分認(rèn)識(shí)住房這一商品，漲跌都有其自身的必然性應(yīng)避免盲目跟風(fēng)。其次，房?jī)r(jià)不漲即為跌，因?yàn)樯鐣?huì)是發(fā)展的，除了我們工資收入不斷增長(zhǎng)外，土地的性使其價(jià)格也具有自然增長(zhǎng)的性能。通過(guò)解決人們認(rèn)識(shí)上的一些偏差，來(lái)穩(wěn)定居民的情緒，構(gòu)建社會(huì)和諧。第三，要加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)教育。從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是要去按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事，只能以不去違反市場(chǎng)法則為前提。無(wú)論是購(gòu)房的自住或是那些投資和投機(jī)，這都是市場(chǎng)行為。這時(shí)候就必須要加強(qiáng)對(duì)投資投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育。

（ 二） 增加信息透明度，防止投機(jī)行為帶來(lái)壟斷價(jià)格

購(gòu)房者不斷增大的購(gòu)房需求是房屋產(chǎn)生壟斷價(jià)格的主要原因，因此，開(kāi)發(fā)商的壟斷收益是來(lái)自于購(gòu)房需求的突然增大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)虛假宣傳、惡意炒作、派發(fā)傳單甚是請(qǐng)名人代言的方式來(lái)造成樓市銷(xiāo)售火爆的假象，使真正的購(gòu)房者形成了再不買(mǎi)房就再也買(mǎi)不起房買(mǎi)不到房的恐懼心理，于是形成恐慌性購(gòu)房，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了壟斷性的超額利潤(rùn)。

我們要防止樓市惡性循環(huán)情況的發(fā)生就需要建立形成房產(chǎn)價(jià)格估算的預(yù)期系統(tǒng)，通過(guò)相關(guān)部門(mén)的網(wǎng)站向居民公開(kāi)房產(chǎn)價(jià)格起伏的具體信息。這樣，購(gòu)房者就能夠在預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況下，進(jìn)行理性購(gòu)房[7].

（ 三） 征收高額房產(chǎn)稅

上海城市化的不斷發(fā)展導(dǎo)致的住房需求不斷擴(kuò)大與住房面積的性形成了鮮明的對(duì)比，迫使我們必須進(jìn)行土地的集約使用。由此我們可以設(shè)定家庭的合理住宅面積為90平米，凡是超過(guò)90平米的住宅就將其視為高檔住宅。高檔住宅由于其本身的優(yōu)勢(shì)會(huì)刺激有能力的消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)需求的增加自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的虛高產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)，而這將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)高檔住宅而遏制普通住宅的建設(shè)。

所以，應(yīng)該對(duì)高檔住宅的房產(chǎn)所有者征收高額房產(chǎn)稅，加大其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的成本，從而遏制其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的需求。

分析上海市內(nèi)環(huán)小區(qū)的入住情況，入住者大多數(shù)為老人，并且個(gè)別小區(qū)入住率極低，由于城區(qū)房子的壟斷價(jià)格造成了窮人住不起房，富人擁有多套房產(chǎn)卻無(wú)人可住現(xiàn)象。他們將多余房產(chǎn)進(jìn)行出租收取租金，高額的租金收入使得富人更傾向于購(gòu)買(mǎi)更多的房產(chǎn)進(jìn)行盈利，因此不惜血本加大購(gòu)房力度，致使樓市火爆，使開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)。由此，政府可以對(duì)擁有多套房產(chǎn)的家庭征收高額房產(chǎn)稅，遏制其投機(jī)性購(gòu)房需求

CEJN 19 356 0126 
Rexroth A2FM107/61W-VAB020 柱塞馬達(dá)
ALTAS LTP61 HR350-20 
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SIEMENS 6SL3040-1MA00-0AA0 自動(dòng)控制器
Rexroth 0608740102 插頭
BOSCH 0608810026 
Rexroth HCS01.1E-W0018-A-03-B-ET-EC-EM-NN-NN-FW 自動(dòng)控制器
SIEMENS 3RX9501-0BA00 電源
BIKON 1003 25*50 聯(lián)軸器
Bosch Rexroth AG Screw from 3 842 523 561 
arleco Fine strainer assembly for 2331 
Bently 330180-90-00 前置器
Eppensteiner 2.Z180H10XL-C00-0-V 濾芯
SIEMENS 3NA3 140 
BEI 60001-008  EM-DR1-IC-15-TB-28V/V;  MODULE OPTICAL ISOLATOR; ENCODER INTERFACE 
SMC CQ2B32-WQP252-10DMZ 氣缸
danfoss bauer 3~Mot.-No.M 2011063-1  Type:BG20Z-11-N/DNFXD08K0D8 
FANUC A06B-6127-H106 
ganter GN 352-30-15-M8-S-40 緩沖器
BEKO MAT14 BEKO  
binder magnetic BFX 50 AT 20/1760 同步帶
Burster 8712-25;87152101091 
AVS-Romer EGV-111-Z78-5/4 BO 流量控制閥
M+W D-6271+BJ 
TMG 0.500.13110 WQ0179(0010)-X 1010456 溫度傳感器
Ebm A6D800-AJ01-01 風(fēng)扇
TYROLIT Schleifmitwerke Swarovski K.G. YX610*67*254-CS83A1202II3VK8-80 
Blickle HTH-85X70/20-70K-6204ZZ 
SMC ISE30-C6H-28 
AVS-Romer D22I-I   955p-22 
MANNESMANN DIN43650-AF2-DIN43650-CM2   894605 3622 
SIEMENS 3RT2015-1BB41 DC24V 
SAMES J3STKL069 密封件
WILDEN "VALVE SEAT04-1121-01ALWILDENSLOP CAISSON PUMPM4  SEAT-VALVE, ALUMINUM FOR MODEL M4 WILDEN PUMP  -001" 
Kvaser 73-30130-00843-4 
BARKSDALE B1T-M12SS-Z27 壓力傳感器
APEX 49-A-TX-30 扳手
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Weidmuller 1806030000  HDC CM BUS 2BS T PBDP 
Weidmuller 1758480000  HDC-CR16-5S GR 
BDS MAB485 磁芯鉆床
ALLIED COMPONENTS CS3841-RC 
E+H GP1000-SS 
E+H TW251-G2BC5S00 
WENGLOR XK 89 PD8 
AZBIL HPQ-T2 接近開(kāi)關(guān)
E+H FMP51-NAACBAALA4GM+AK，2300mm 雷達(dá)液位計(jì)
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B&R 8I64T400150.000-1  1.5KW-2HP V5.1IE54 
KTR ROTEXGS24-98ShA-GS-d24-6.0-19-6.0-24 
KTR Radex-NC25DK 17-19 
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Rexroth R036050000, 630mm-MF01-01-99-02-99-99-02-21-21-21-25-01 
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Rexroth R102725044 
WENGLOR YP05MGV80 感應(yīng)傳感器
A R S DN100 PN25 316L 
Boll & Kirch 5/2 WAY SOLENOID VALVE, ITEM NO. - 00056 Manufacturer's (producer's) article number:2656655 
Ebm S3G-250-BC54-01 風(fēng)機(jī)
ADDI-DATA GmbH PA1700-2，2M CABLE;ST010 
TE Connectivity 91285-1 工具
wago 210-719 
GRASSLIN UWZ35V 計(jì)數(shù)器
SIEMENS 6SL3912-0BP42-8AA0 
Burster 2381-K003 插頭
BHC Gummi-Metall GmbH 10218091 – Sphaerolager 滾珠軸承
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Branson 101-135-042R 超聲波焊機(jī)零件換能器
Burster 8739-5005-V508 電位器
ELSTO ES 132M6B 40H 
ATEK SL040 15:1 BO0 -5.1-100/2W/00 減速機(jī)
SIEMENS 1291500-015 
BRILEX D-59929 brilon SH-HT  cable length 25m  Ui<40V  Ii<57mA 溫度傳感器
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batec-sicherheitsanlagen 41107 
BAUER EKK008B8 電磁制動(dòng)器
Rockwell 80026-081-05-R 
Rockwell 81001-956-65-R 
NIVELCO Process Cool Co. HQ EHR- 706-8 
SIEMENS 1FK7063-5AF71-1FG0 
SIEMENS 6FC5373-0AA01-0AA2 
SIEMENS 6SN1145-1BA01-0DA1 接口模塊
BEI sensors XHS35F-100-R2-SS-12GC-28V/V-CW-SM14/19，SN:50098 編碼器
Stieber ASNU60 飛輪
ATLANTA 2089420 齒輪
KTR DT300/2 減震環(huán)
baumer OG 71 DN 1024 TTL 編碼器
Weidmuller ZAP/TW ZT2,5/2AN 
Weidmuller ZQV 2,5/10 
wago 750-408 接口模塊
SIEMENS 6ES7953-8LG30-0AA0(代替6ES7953-8LG11-0AA0) 微型存儲(chǔ)卡
SIEMENS 3LD2 244-0TK51 
boschrexroth 3842547782 
boschrexroth 3842531821 
SIEMENS 6,00A 5SB231 
SIEMENS for 2 switch, 3RV1915-2AB 
Rockwell 1786-RPA 控制模塊中繼適配器
EUROTHERM AH027892U002 以太網(wǎng)模塊
SICCO V 1899-07 
Beta 99SQ 感應(yīng)傳感器
geta 199-22 
asco G531C002MS 
BOSCH 06019E1103 安裝支架
crompton 244-03VG-RXRX-C6 
SMC DN20(G3/4) 1-8bar 
Hagglunds SPLL85A-06 ART.NO:378 1455-801  SER.NO:31060558  VDC:14-30 
B&R Industrie-Elektronik GmbH 8LSA36.EA030D100-0 Rev：C4 MOVSO 699390 IN=1.9A MN=2.7Nm NN=3000rpm IP64 Class F a.t.40℃ I0=2.1A M0=3Nm UN=400V Brake;-V dc / 0Nm 
Amiad CTF-M30-M8 限位開(kāi)關(guān)
Tecnologic TLZ10 L5 溫控器
BIKON 1012-90x130 聯(lián)軸器
wago CON_WAGO_250_402 
Hagglunds 577 6216-099 密封件
burocco 1/2''  CODE 7GAD3QA5K1 
BEI sensors CHM506-11BTS001 編碼器
KAHLMAN only Wire Rope for 3826-DE463 012099 
SIEMENS 6SN1123-1AA00-0BA2 接口模塊
SIEMENS 6SL3914‐6KP00‐0AA0 
SIEMENS 6SL3055‐0AA00‐3FA0 模塊/變流器/風(fēng)扇
Bonfiglioli 2G34013041 減速機(jī)(不帶電機(jī)）
Burster 8402-6005-V205 負(fù)荷傳感器
E+H PMC51-AA21JA1HGBCXJJ+AK 
E+H 73F40-SE4AA1AAA4A 
E+H TR10-BBB3CDSXH7000 
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E+H PMD70-1AA788BAAA 
E+H TSV000923-00020 
SIEMENS 6ES7 134-4GB11-0AB0 

2015年，深圳樓市高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47. 5%,二手房同比漲幅也達(dá)到了42. 6%,樓市這股瘋漲的妖風(fēng)從深圳刮起來(lái)后迅速傳染給了一線城市和省會(huì)城市，而2016年開(kāi)年上海樓市的飆升速度更是創(chuàng)下了歷史新高。下文將重點(diǎn)運(yùn)用思地租理論來(lái)探討以上問(wèn)題。

一、思地租理論在社會(huì)主義條件下的適用性

思的地租理論揭示出了地租的一般規(guī)律，雖然當(dāng)時(shí)該規(guī)律的提出是基于資本主義私有制，但是依據(jù)中國(guó)的當(dāng)前的具體國(guó)情，該理論在我國(guó)社會(huì)主義制度下同樣具有適用性。

思在《資本論》中對(duì)資本主義地租分析的前提是： 一，土地所有權(quán)的存在。“……對(duì)一塊土地的壟斷權(quán)，使所謂土地所有者能夠去征收貢賦，課取租稅。這種貢賦和真正的地租有一個(gè)共同點(diǎn)： 它決定土地價(jià)格，如上所訴，土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入”[1]第二，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。 “要出售一件東西，一需要的是，它可以被獨(dú)占，并且可以讓渡。”[2]在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，個(gè)人只具有土地的使用權(quán)，交易讓渡的對(duì)象也是土地的使用權(quán)。第三，土地使用權(quán)商品化。第四，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。“只有在商品生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，地租才能作為貨幣地租發(fā)展起來(lái)，并且按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)變?yōu)樯唐飞a(chǎn)的程度來(lái)發(fā)展”[3]

1995年1月1日，我國(guó)頒布了市內(nèi)房地產(chǎn)管理法案，使我國(guó)的城市土地使用權(quán)市場(chǎng)化擁有了可靠的法律依據(jù)，而思地租理論提出的前提條件是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)實(shí)行的又是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，因此，可以得出結(jié)論思的地租理論在我國(guó)社會(huì)主義條件下同樣具有普遍意義。

二、運(yùn)用思地租理論揭示上海市房?jī)r(jià)的飆升原因

房地產(chǎn)不變資本的主要組成部分即是土地價(jià)格，我們可以用地租理論分析其漲跌變化，按照思的理論土地本身沒(méi)有價(jià)值因?yàn)樗皇莿趧?dòng)的產(chǎn)物，但是土地的所有者卻能通過(guò)出租和賣(mài)土地來(lái)定期獲得地租，這實(shí)際上是一個(gè)將獲取地租收入的權(quán)力進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過(guò)程，根據(jù)地租理論公式，地租比上利率就是土地價(jià)格，即PL = R∕r,可見(jiàn)地租決定著土地的價(jià)格，[4]因此，高房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)就是其中所包含的高額地租。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論存在著明顯的缺陷，思是在批判和繼承的基礎(chǔ)上提出了新的地租理論，并重新賦予了地租理論以完整定義，他分析了三種地租形式：

（ 一） 地租

普遍來(lái)講，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低決定了城市地租水平的高低，所以城市地租主要表現(xiàn)有兩個(gè)方面： 一是在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)與勞動(dòng)生產(chǎn)率同時(shí)提升時(shí)，產(chǎn)業(yè)部門(mén)將后獲得的超額利潤(rùn)和平均利潤(rùn)都會(huì)在大程度上提高，同時(shí)還可通過(guò)土地要素來(lái)獲得超額利潤(rùn)，在無(wú)形中平均利潤(rùn)也會(huì)被拉高，地租量則自然上升； 二是隨著社會(huì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還會(huì)對(duì)有限土地需求的不斷上漲起到重要影響，高額的土地價(jià)格也會(huì)導(dǎo)致地租量的上升。[5]

根據(jù)我國(guó)國(guó)情，我國(guó)土地統(tǒng)一歸國(guó)家所有，上海市政府在出讓和買(mǎi)賣(mài)土地的過(guò)程中就是先由政府進(jìn)行用地招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式來(lái)獲取為期70年的土地所有權(quán)，這也是統(tǒng)一的土地招、拍、掛制度，并且商品房用地還要納入地方財(cái)政收入，先由房地產(chǎn)開(kāi)放商承擔(dān)，然后經(jīng)過(guò)樓盤(pán)的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。上海城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展對(duì)該市有限的土地資源的需求不斷上漲導(dǎo)致城市地租的提高，也是高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的要原因。

（ 二） 級(jí)差地租

土地資源的性和差異性是構(gòu)成地租的自然條件，根據(jù)形成條件的差異性，將它分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。土地質(zhì)量和土地位置的不同形成級(jí)差地租Ⅰ，連續(xù)在同一地塊上進(jìn)行投資但是由生產(chǎn)率的不同而形成的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式即為級(jí)差地租Ⅱ。指出“凡是有地租的地方，都有級(jí)差地租。而且這種級(jí)差地租都遵循著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律。”

當(dāng)前上海的城市化進(jìn)程的加快是城市建筑用地需求不斷增長(zhǎng)的不竭動(dòng)力，即使周邊農(nóng)用地地租不變，現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展也會(huì)使城市中心地段的地租上漲，也就會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租Ⅰ。另外，由于板塊功能劃分的不同和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度的不同，即使是同一地段它所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是有差別的，級(jí)差地租Ⅱ就是其產(chǎn)生的剩余價(jià)值的增長(zhǎng)部分，徐匯、長(zhǎng)寧、靜安的高房?jī)r(jià)便由此而來(lái)。

（ 三） 壟斷地租

壟斷地租是由于現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快而形成的，短期來(lái)講，城市中心地段是相對(duì)固定的，使得中心建筑地段的性更加突出。因此，如果存在很多購(gòu)買(mǎi)能力很強(qiáng)的消費(fèi)者來(lái)爭(zhēng)搶中心建筑地段，該地段的的地租就會(huì)由于需求過(guò)剩、價(jià)格遭到哄抬而形成壟斷地租，這種情況恰巧在上海是經(jīng)常發(fā)生的，因此指出“消費(fèi)者的需求和購(gòu)買(mǎi)能力決定了壟斷價(jià)格的產(chǎn)生。”

根據(jù)這一規(guī)律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果獲得了城市中心地段，其只是支付了地租和級(jí)差地租，在房屋的售賣(mài)過(guò)程中通過(guò)哄抬中心地段的房屋價(jià)格使得壟斷地租*被其收入囊中。這也是徐家匯等中心區(qū)商品房?jī)r(jià)格高達(dá)八、九萬(wàn)元每平，而外環(huán)房?jī)r(jià)卻只有兩萬(wàn)每平的原因。

安居樂(lè)業(yè)”的觀念深入人心，在中國(guó)人看來(lái)“樂(lè)業(yè)”的前提是“安居”,只有擁有了一套屬于自己的房子才能安心“樂(lè)業(yè)”,而在北上廣深的一線城市擁有住房似乎已經(jīng)成為了一個(gè)人成功與否的標(biāo)志。

岳母成為中國(guó)樓市的幕后推手。在樓市，岳母的威神圣不可侵犯，“無(wú)房免談”、“無(wú)房堅(jiān)決不嫁”已經(jīng)成為岳母的統(tǒng)一臺(tái)詞。她們只是想用房子來(lái)為女兒婚后的幸福加一層保障，這一點(diǎn)無(wú)可厚非，但是卻被精明的開(kāi)發(fā)商借以鼓吹，使岳母成為房?jī)r(jià)的幕后推手。

我們?cè)賮?lái)個(gè)諾貝爾獎(jiǎng)獲得者莫言，在向記者談到750萬(wàn)獎(jiǎng)金的用處時(shí)，他先說(shuō)道了準(zhǔn)備在北京買(mǎi)套大房子。有人提醒他說(shuō)，在北京或許也買(mǎi)不了多大的房子。但從側(cè)面已經(jīng)深刻的反應(yīng)出了，在過(guò)去的一輩人里，他們的思維觀念仍然還被房子所困擾著，所以后一輩的我們必然將收到這些觀念所影響。

（ 二） 房地產(chǎn)“去庫(kù)存”政策實(shí)施讓上海房?jī)r(jià)插上了飛翔的翅膀

國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)去庫(kù)存的理想選擇是降價(jià)提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。國(guó)家貨幣政策方面降準(zhǔn)降息，5年期款利率降到4. 9%; 此外，付比例下降，公積金付調(diào)到20%,商貸調(diào)到25%,已經(jīng)到達(dá)歷*信貸政策好時(shí)候。

國(guó)家降息降準(zhǔn)的利好一出，帶來(lái)的結(jié)果卻是上海的房?jī)r(jià)飛上了天，特別是二手房交易市場(chǎng)的火爆帶來(lái)民眾的恐慌性購(gòu)房和非理性購(gòu)房。政府政策加上各種炒房團(tuán)伙的刺激導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值，呈現(xiàn)了飆升的局面。

四、運(yùn)用基本原理對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控

（ 一） 轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，提倡理性消費(fèi)

曾說(shuō)： 人們能夠“創(chuàng)造歷史”,就應(yīng)該能夠更好地生活； 但為了生活，先就需要衣食住行以及相關(guān)應(yīng)該有的一些東西。[6]這既是在唯物史觀中基本原理的經(jīng)典描述，也是馬主義消費(fèi)觀理論的出發(fā)點(diǎn)。加強(qiáng)對(duì)主義消費(fèi)觀念引導(dǎo)，讓社會(huì)成員都能夠站在更高的角度來(lái)看問(wèn)題，結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行理性消費(fèi)，充分認(rèn)識(shí)住房這一商品，漲跌都有其自身的必然性應(yīng)避免盲目跟風(fēng)。其次，房?jī)r(jià)不漲即為跌，因?yàn)樯鐣?huì)是發(fā)展的，除了我們工資收入不斷增長(zhǎng)外，土地的性使其價(jià)格也具有自然增長(zhǎng)的性能。通過(guò)解決人們認(rèn)識(shí)上的一些偏差，來(lái)穩(wěn)定居民的情緒，構(gòu)建社會(huì)和諧。第三，要加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)教育。從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是要去按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事，只能以不去違反市場(chǎng)法則為前提。無(wú)論是購(gòu)房的自住或是那些投資和投機(jī)，這都是市場(chǎng)行為。這時(shí)候就必須要加強(qiáng)對(duì)投資投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育。

（ 二） 增加信息透明度，防止投機(jī)行為帶來(lái)壟斷價(jià)格

購(gòu)房者不斷增大的購(gòu)房需求是房屋產(chǎn)生壟斷價(jià)格的主要原因，因此，開(kāi)發(fā)商的壟斷收益是來(lái)自于購(gòu)房需求的突然增大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)虛假宣傳、惡意炒作、派發(fā)傳單甚是請(qǐng)名人代言的方式來(lái)造成樓市銷(xiāo)售火爆的假象，使真正的購(gòu)房者形成了再不買(mǎi)房就再也買(mǎi)不起房買(mǎi)不到房的恐懼心理，于是形成恐慌性購(gòu)房，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了壟斷性的超額利潤(rùn)。

我們要防止樓市惡性循環(huán)情況的發(fā)生就需要建立形成房產(chǎn)價(jià)格估算的預(yù)期系統(tǒng)，通過(guò)相關(guān)部門(mén)的網(wǎng)站向居民公開(kāi)房產(chǎn)價(jià)格起伏的具體信息。這樣，購(gòu)房者就能夠在預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況下，進(jìn)行理性購(gòu)房[7].

（ 三） 征收高額房產(chǎn)稅

上海城市化的不斷發(fā)展導(dǎo)致的住房需求不斷擴(kuò)大與住房面積的性形成了鮮明的對(duì)比，迫使我們必須進(jìn)行土地的集約使用。由此我們可以設(shè)定家庭的合理住宅面積為90平米，凡是超過(guò)90平米的住宅就將其視為高檔住宅。高檔住宅由于其本身的優(yōu)勢(shì)會(huì)刺激有能力的消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)需求的增加自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的虛高產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)，而這將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)高檔住宅而遏制普通住宅的建設(shè)。

所以，應(yīng)該對(duì)高檔住宅的房產(chǎn)所有者征收高額房產(chǎn)稅，加大其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的成本，從而遏制其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的需求。

分析上海市內(nèi)環(huán)小區(qū)的入住情況，入住者大多數(shù)為老人，并且個(gè)別小區(qū)入住率極低，由于城區(qū)房子的壟斷價(jià)格造成了窮人住不起房，富人擁有多套房產(chǎn)卻無(wú)人可住現(xiàn)象。他們將多余房產(chǎn)進(jìn)行出租收取租金，高額的租金收入使得富人更傾向于購(gòu)買(mǎi)更多的房產(chǎn)進(jìn)行盈利，因此不惜血本加大購(gòu)房力度，致使樓市火爆，使開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)。由此，政府可以對(duì)擁有多套房產(chǎn)的家庭征收高額房產(chǎn)稅，遏制其投機(jī)性購(gòu)房需求

SIEMENS 6ES7 972-0DA00-0AA0 
SIEMENS 6ES7-972-0AC80-0XA0 
AEG AMHE 112 MAA4     No.: 783782 
ASEM Display  15 inch 
Atlas Copco RIL22C, 8202070620 
BRUNNBAUER-ARMATUREN APO-5/4-I-032-D070-MSK1 10002491  DN32 
ALTHEN differential pressure sensor  Althen FDW1JE,2u,5f,6a,9e 
Buehler NV 73-HY-K-MS-M12/670-BFA 液位開(kāi)關(guān)
KTR DSFL300 減震器（2個(gè)單價(jià)800,5個(gè)單價(jià)690）
SAMES 1510004 流量控制閥
Sensor Developments Inc.. 10293 稱(chēng)重傳感器
BOSCH 0730-250-40 
DODGE P4BIP315L+P4BIP315LE;Set of bearings 球面滾子軸承
Black Box ACU2001A(Remo Version:63S63) 
wago 750-403 接口模塊
wago 750-530 接口模塊
allweiler EMTEC-A80R46D8.6    SN.11057035 螺桿泵
Baumuller SN:311024807 
KTR 100.110-90X90-95SHA ROT 
KTR 28.38-P567101-98SHA T-PUR 
CEJN 199035604 過(guò)濾器
Becker blade  used for KDT 3.60 
Elaflex MK50-1 1/4AG 接頭
Cooper 12L2000-01 
Brevetti bc4100315 
AML SGA/D    DDEN-500N 
LOWARA NSCE32-160/22/P25RCS  2.2KW 泵
SIEMENS 6FC5210-0DF31-2AB0 工控機(jī)
SIEMENS 1FE1093-6WN30-1BC2 
R+W Cushion  GR800 
Buhler NIVOVENT 74EJ-MS-S6 SK601 K102 
ATLANTA 2029615 齒輪
Mink STL 2074 K406  8.8m 帶刷
EMTEST FCC-BCICF-2：Calibration Fixture: FCC-BCICF-2 Bandwidth: 100 kHz – 1 GHz Current Probe: F-61 Bandwidth: 1 MHz – 1 GHz 
"SAMES SPS001－00059    910000635 "
"SAMES SPS001－00120    J3STKL002# "
"SAMES SPS001－00389    J2FENV319 "
Bianchi Cuscinetti KFA 40A SA92 i=38.41 錐螺旋齒輪減速機(jī)
E+H LTF-G-1002-1-5-10-ZO-1-1-2-S 
balance SHVM20CN06 
EUROTHERM HK29853-3-23-0709-FC 溫控表
ATLANTA 6591020 管接頭
Buschjost 8228500.0000 流量控制閥
Beinlich DBV-I-PI/1-06/0-50/PTFE/FFKM/S  Nr.VIS 1000004 
SFERO LR16 彈簧
Seeger-Orbis AV 65 
WILDEN P1/PPPP/WFS/TF/KTV 
WILDEN P.025/PPPPP/WFS/TF/KTV 
BEKO BEKO-MAT14 疏水閥
Aris Typ:WAN V71-R1;FNr:0115-49153-03003 執(zhí)行器（DN200）
Rexroth R412010293 
Boge Zubeh?rteil 
FAG NU228E.M1.C3 
Badger Meter 1002GBN39MVXEA0036 
SMC VHS400-03 
AirLoc Schrepfer 1.47212 Wedgmount   2120-KSKC (max 5000daN) 矯直機(jī)
Avdel 73411-05001 
INA ZKLR2060-2RS 軸承
ASM WS10-1250-420T-L10-SB0-M12 位移傳感器
APEX 212-8 螺絲刀頭
SIEMENS 6SL3995-6AX00-0AA0 電源
Rexroth R930001429 VSQ-30-CC-38-05 
SMC G46-10-02 氣壓表
Atlas 8431017045 電動(dòng)扳手
SMC SY3120-5LZD-M5 
Buhler Name of the product:Bellow out of PTFE   Equipment Model No:P2X  Part No:4200059 
Rexroth HMS01.1N-W054-A-07-NNNN 自動(dòng)控制器
KTR ROTEX GS24 98SHAGS 6.0/24/6.0/24 聯(lián)軸器
Hilge 95086483 機(jī)械密封
SIEMENS CP5613A3，6GK1561-3AA02 接口模塊
baumer GXMMW.Z35 編碼器
E+H TR10-GOB3CDSCC3000 
ARI ARMATUREN ARI-PREMIO 5,0KN 電動(dòng)執(zhí)行器
BAUER BG70Z-27W/DHE08XA4-D/C2 249.8 0.75KW 380V 電機(jī)
ACE MC 25 MH 
Tyco 1-1827864-0 
WEKA 31967-010-10/10M   L=2300mm 
Cutler-Hammer H2013B-3 
BERTHOLD Typ SZ5-GHS 3171-2GD probe with 2GM-tube Ⅱ 2 G Eex de Ⅱc T6  ,ID-40435-02 探頭
BERTHOLD LB 4710-080 Level Switch GMZ 4TE,  NO:40167-080 主機(jī)控制器
SIEMENS 7UM6121-5EB22-0AA0 接口模塊
SIEMENS CPU TYPE: 315-2AG10-0AB0 自動(dòng)控制器
SIEMENS Main gas regulator actuators TYPE: SQM50.464R2G3R 
SIEMENS Module TYPE: 321-1BH02-0AA0 
Anamet TYPE: M40X1,5 / M32X1,5 CAT. NO: 782.232.0 
Avdel 07530-02100 
simens 3NA3032 
EWO 280.395 / 0.5-25ba CuZn37-R350 PF G1 x PN25 壓力調(diào)節(jié)器
lempco 961-1216 導(dǎo)套
NILOS 30315 AK 
BAUER 25393505-3 BG06-31/D06LA4-TF/SP 
"Bosch Rexroth AG (Haegglunds) R902434970     "
ACE MC 600M  Sto?d?mpfer 
ROTEX GR 140 S 
ASKUROL KI 20204 軸承
bielomatik 30047664 
Altheris SFCP40A 
WENGLOR IB040BM46VB3 接近開(kāi)關(guān)
BOSCH SE312/0608830238 夾緊控制器
ACS DDM-400-V011S,pls see the pic 
E+H Cerabar?M?PMC51-BF22QA1CGBGCJA 壓力變送器
AVL MF0429SP 
GLYCODUR PG323620F 
GLYCODUR PG404420F 
ganter GN352-25-30-M6-S-55 
Bonfiglioli BN 90 L A 4 FD Cod.8F44020019 
SIEMENS FHOED036 
BOSCH GWS14-150 CI 
baumer HOG10 DN 1024 I   SN：700000545536 
wago 750-600 接口模塊
E+H 83F80-1D2SAAACAABA 
AEG 2.000.000.401 半導(dǎo)體調(diào)功器
WILDEN 15-1010-58 隔膜
WILDEN 08-1010-58 隔膜
ANEST IWATA W-77 
Bartec 07-7331-230H/0000 
"AVL Fine filter    MF0251 "
"AVL Teflon lub oil     HS0064  50ml "
Ac-motoren FCMP-225M-4/HE              1163624（S1） 電機(jī)
Veith RV500-025 
Veith B13*089 
Veith LZ 22 EB 5*6*100 
Veith RV350-025 
SIEMENS 6ES7972-0BA42-0XA0 總線接口
BROOKS 5850S/BC1KA1AA0AA1B1 流量控制器
Becker 93970060000 
Rexroth R928035197 過(guò)濾器用堵塞指示器
Endress&Hauser TR11-AADBHSUCG000 溫度計(jì)
Lenord+Bauer ERK 7379-2-0018    72832 
SIEMENS 6FX5002-5DA41    35m 
boll filter elements for oil automatic  filter. BOLL FILTER  Type: 6.48 DN 250. Code. 1350026 
Karcher 4.320-013.0 
ARGO HYTOS K7.1023-52 組合單元
Buehler 3004999 液位傳感器
Brevetti Stendalto A325LK 連接元件
Thalheim ITD61A4 1024H NIH2SK12 M30 IP54;NR:315254 編碼器
Lenord+Bauer GEL260-V-000750B001，EP-000000138-000 
AIRCOMP C250 DE 040150MCP 氣缸
BONFIGLOLI BN71A6 CODE:8D15030086  0.18KW   1080MIN-1 （motor） 電機(jī)
EWO 481.283 過(guò)濾器
ASS 1-415-41-00 GRZ 20-16 SC Max 6bar F15  4140 夾具
Buschjost 8499718  9189 
festo PEV-1/4-SC-OD-HYST-SA   5A-1312781A  B343 
fike AXIUS SC BI/316, EPDM/1.5in, 3Bar(150℃) 爆破片
Electramo 1LSM180L-4-V1 22KW S.11646-3 電機(jī)
Mac 35A-AAA-DAAJ-1KD,110VAC 
elettrotec LM1FA300-T60（8186 01.580） 
lumiglas Esl 55-led 24vdc din11864 
FLEXLIFT LAGR-0161/50110 軸承
FLEXLIFT FFRT-0243/81806, Pos. 9.2 
DADCO L.300.125 微型氮?dú)鈴椈?/span>
ECOLAB Engineering GmbH E0000072PV06FPGLPV990603 9999PV999901 
Friwo FW7362/12 
eckerle EIPC3-050RA 

2015年，深圳樓市高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47. 5%,二手房同比漲幅也達(dá)到了42. 6%,樓市這股瘋漲的妖風(fēng)從深圳刮起來(lái)后迅速傳染給了一線城市和省會(huì)城市，而2016年開(kāi)年上海樓市的飆升速度更是創(chuàng)下了歷史新高。下文將重點(diǎn)運(yùn)用思地租理論來(lái)探討以上問(wèn)題。

一、思地租理論在社會(huì)主義條件下的適用性

思的地租理論揭示出了地租的一般規(guī)律，雖然當(dāng)時(shí)該規(guī)律的提出是基于資本主義私有制，但是依據(jù)中國(guó)的當(dāng)前的具體國(guó)情，該理論在我國(guó)社會(huì)主義制度下同樣具有適用性。

思在《資本論》中對(duì)資本主義地租分析的前提是： 一，土地所有權(quán)的存在。“……對(duì)一塊土地的壟斷權(quán)，使所謂土地所有者能夠去征收貢賦，課取租稅。這種貢賦和真正的地租有一個(gè)共同點(diǎn)： 它決定土地價(jià)格，如上所訴，土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入”[1]第二，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。 “要出售一件東西，一需要的是，它可以被獨(dú)占，并且可以讓渡。”[2]在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，個(gè)人只具有土地的使用權(quán)，交易讓渡的對(duì)象也是土地的使用權(quán)。第三，土地使用權(quán)商品化。第四，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。“只有在商品生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，地租才能作為貨幣地租發(fā)展起來(lái)，并且按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)變?yōu)樯唐飞a(chǎn)的程度來(lái)發(fā)展”[3]

1995年1月1日，我國(guó)頒布了市內(nèi)房地產(chǎn)管理法案，使我國(guó)的城市土地使用權(quán)市場(chǎng)化擁有了可靠的法律依據(jù)，而思地租理論提出的前提條件是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)實(shí)行的又是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，因此，可以得出結(jié)論思的地租理論在我國(guó)社會(huì)主義條件下同樣具有普遍意義。

二、運(yùn)用思地租理論揭示上海市房?jī)r(jià)的飆升原因

房地產(chǎn)不變資本的主要組成部分即是土地價(jià)格，我們可以用地租理論分析其漲跌變化，按照思的理論土地本身沒(méi)有價(jià)值因?yàn)樗皇莿趧?dòng)的產(chǎn)物，但是土地的所有者卻能通過(guò)出租和賣(mài)土地來(lái)定期獲得地租，這實(shí)際上是一個(gè)將獲取地租收入的權(quán)力進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過(guò)程，根據(jù)地租理論公式，地租比上利率就是土地價(jià)格，即PL = R∕r,可見(jiàn)地租決定著土地的價(jià)格，[4]因此，高房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)就是其中所包含的高額地租。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論存在著明顯的缺陷，思是在批判和繼承的基礎(chǔ)上提出了新的地租理論，并重新賦予了地租理論以完整定義，他分析了三種地租形式：

（ 一） 地租

普遍來(lái)講，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低決定了城市地租水平的高低，所以城市地租主要表現(xiàn)有兩個(gè)方面： 一是在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)與勞動(dòng)生產(chǎn)率同時(shí)提升時(shí)，產(chǎn)業(yè)部門(mén)將后獲得的超額利潤(rùn)和平均利潤(rùn)都會(huì)在大程度上提高，同時(shí)還可通過(guò)土地要素來(lái)獲得超額利潤(rùn)，在無(wú)形中平均利潤(rùn)也會(huì)被拉高，地租量則自然上升； 二是隨著社會(huì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還會(huì)對(duì)有限土地需求的不斷上漲起到重要影響，高額的土地價(jià)格也會(huì)導(dǎo)致地租量的上升。[5]

根據(jù)我國(guó)國(guó)情，我國(guó)土地統(tǒng)一歸國(guó)家所有，上海市政府在出讓和買(mǎi)賣(mài)土地的過(guò)程中就是先由政府進(jìn)行用地招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式來(lái)獲取為期70年的土地所有權(quán)，這也是統(tǒng)一的土地招、拍、掛制度，并且商品房用地還要納入地方財(cái)政收入，先由房地產(chǎn)開(kāi)放商承擔(dān)，然后經(jīng)過(guò)樓盤(pán)的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。上海城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展對(duì)該市有限的土地資源的需求不斷上漲導(dǎo)致城市地租的提高，也是高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的要原因。

（ 二） 級(jí)差地租

土地資源的性和差異性是構(gòu)成地租的自然條件，根據(jù)形成條件的差異性，將它分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。土地質(zhì)量和土地位置的不同形成級(jí)差地租Ⅰ，連續(xù)在同一地塊上進(jìn)行投資但是由生產(chǎn)率的不同而形成的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式即為級(jí)差地租Ⅱ。指出“凡是有地租的地方，都有級(jí)差地租。而且這種級(jí)差地租都遵循著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律。”

當(dāng)前上海的城市化進(jìn)程的加快是城市建筑用地需求不斷增長(zhǎng)的不竭動(dòng)力，即使周邊農(nóng)用地地租不變，現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展也會(huì)使城市中心地段的地租上漲，也就會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租Ⅰ。另外，由于板塊功能劃分的不同和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度的不同，即使是同一地段它所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是有差別的，級(jí)差地租Ⅱ就是其產(chǎn)生的剩余價(jià)值的增長(zhǎng)部分，徐匯、長(zhǎng)寧、靜安的高房?jī)r(jià)便由此而來(lái)。

（ 三） 壟斷地租

壟斷地租是由于現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快而形成的，短期來(lái)講，城市中心地段是相對(duì)固定的，使得中心建筑地段的性更加突出。因此，如果存在很多購(gòu)買(mǎi)能力很強(qiáng)的消費(fèi)者來(lái)爭(zhēng)搶中心建筑地段，該地段的的地租就會(huì)由于需求過(guò)剩、價(jià)格遭到哄抬而形成壟斷地租，這種情況恰巧在上海是經(jīng)常發(fā)生的，因此指出“消費(fèi)者的需求和購(gòu)買(mǎi)能力決定了壟斷價(jià)格的產(chǎn)生。”

根據(jù)這一規(guī)律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果獲得了城市中心地段，其只是支付了地租和級(jí)差地租，在房屋的售賣(mài)過(guò)程中通過(guò)哄抬中心地段的房屋價(jià)格使得壟斷地租*被其收入囊中。這也是徐家匯等中心區(qū)商品房?jī)r(jià)格高達(dá)八、九萬(wàn)元每平，而外環(huán)房?jī)r(jià)卻只有兩萬(wàn)每平的原因。

安居樂(lè)業(yè)”的觀念深入人心，在中國(guó)人看來(lái)“樂(lè)業(yè)”的前提是“安居”,只有擁有了一套屬于自己的房子才能安心“樂(lè)業(yè)”,而在北上廣深的一線城市擁有住房似乎已經(jīng)成為了一個(gè)人成功與否的標(biāo)志。

岳母成為中國(guó)樓市的幕后推手。在樓市，岳母的威神圣不可侵犯，“無(wú)房免談”、“無(wú)房堅(jiān)決不嫁”已經(jīng)成為岳母的統(tǒng)一臺(tái)詞。她們只是想用房子來(lái)為女兒婚后的幸福加一層保障，這一點(diǎn)無(wú)可厚非，但是卻被精明的開(kāi)發(fā)商借以鼓吹，使岳母成為房?jī)r(jià)的幕后推手。

我們?cè)賮?lái)個(gè)諾貝爾獎(jiǎng)獲得者莫言，在向記者談到750萬(wàn)獎(jiǎng)金的用處時(shí)，他先說(shuō)道了準(zhǔn)備在北京買(mǎi)套大房子。有人提醒他說(shuō)，在北京或許也買(mǎi)不了多大的房子。但從側(cè)面已經(jīng)深刻的反應(yīng)出了，在過(guò)去的一輩人里，他們的思維觀念仍然還被房子所困擾著，所以后一輩的我們必然將收到這些觀念所影響。

（ 二） 房地產(chǎn)“去庫(kù)存”政策實(shí)施讓上海房?jī)r(jià)插上了飛翔的翅膀

國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)去庫(kù)存的理想選擇是降價(jià)提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。國(guó)家貨幣政策方面降準(zhǔn)降息，5年期款利率降到4. 9%; 此外，付比例下降，公積金付調(diào)到20%,商貸調(diào)到25%,已經(jīng)到達(dá)歷*信貸政策好時(shí)候。

國(guó)家降息降準(zhǔn)的利好一出，帶來(lái)的結(jié)果卻是上海的房?jī)r(jià)飛上了天，特別是二手房交易市場(chǎng)的火爆帶來(lái)民眾的恐慌性購(gòu)房和非理性購(gòu)房。政府政策加上各種炒房團(tuán)伙的刺激導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值，呈現(xiàn)了飆升的局面。

四、運(yùn)用基本原理對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控

（ 一） 轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，提倡理性消費(fèi)

曾說(shuō)： 人們能夠“創(chuàng)造歷史”,就應(yīng)該能夠更好地生活； 但為了生活，先就需要衣食住行以及相關(guān)應(yīng)該有的一些東西。[6]這既是在唯物史觀中基本原理的經(jīng)典描述，也是馬主義消費(fèi)觀理論的出發(fā)點(diǎn)。加強(qiáng)對(duì)主義消費(fèi)觀念引導(dǎo)，讓社會(huì)成員都能夠站在更高的角度來(lái)看問(wèn)題，結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行理性消費(fèi)，充分認(rèn)識(shí)住房這一商品，漲跌都有其自身的必然性應(yīng)避免盲目跟風(fēng)。其次，房?jī)r(jià)不漲即為跌，因?yàn)樯鐣?huì)是發(fā)展的，除了我們工資收入不斷增長(zhǎng)外，土地的性使其價(jià)格也具有自然增長(zhǎng)的性能。通過(guò)解決人們認(rèn)識(shí)上的一些偏差，來(lái)穩(wěn)定居民的情緒，構(gòu)建社會(huì)和諧。第三，要加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)教育。從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是要去按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事，只能以不去違反市場(chǎng)法則為前提。無(wú)論是購(gòu)房的自住或是那些投資和投機(jī)，這都是市場(chǎng)行為。這時(shí)候就必須要加強(qiáng)對(duì)投資投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育。

（ 二） 增加信息透明度，防止投機(jī)行為帶來(lái)壟斷價(jià)格

購(gòu)房者不斷增大的購(gòu)房需求是房屋產(chǎn)生壟斷價(jià)格的主要原因，因此，開(kāi)發(fā)商的壟斷收益是來(lái)自于購(gòu)房需求的突然增大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)虛假宣傳、惡意炒作、派發(fā)傳單甚是請(qǐng)名人代言的方式來(lái)造成樓市銷(xiāo)售火爆的假象，使真正的購(gòu)房者形成了再不買(mǎi)房就再也買(mǎi)不起房買(mǎi)不到房的恐懼心理，于是形成恐慌性購(gòu)房，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了壟斷性的超額利潤(rùn)。

我們要防止樓市惡性循環(huán)情況的發(fā)生就需要建立形成房產(chǎn)價(jià)格估算的預(yù)期系統(tǒng)，通過(guò)相關(guān)部門(mén)的網(wǎng)站向居民公開(kāi)房產(chǎn)價(jià)格起伏的具體信息。這樣，購(gòu)房者就能夠在預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況下，進(jìn)行理性購(gòu)房[7].

（ 三） 征收高額房產(chǎn)稅

上海城市化的不斷發(fā)展導(dǎo)致的住房需求不斷擴(kuò)大與住房面積的性形成了鮮明的對(duì)比，迫使我們必須進(jìn)行土地的集約使用。由此我們可以設(shè)定家庭的合理住宅面積為90平米，凡是超過(guò)90平米的住宅就將其視為高檔住宅。高檔住宅由于其本身的優(yōu)勢(shì)會(huì)刺激有能力的消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)需求的增加自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的虛高產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)，而這將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)高檔住宅而遏制普通住宅的建設(shè)。

所以，應(yīng)該對(duì)高檔住宅的房產(chǎn)所有者征收高額房產(chǎn)稅，加大其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的成本，從而遏制其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的需求。

分析上海市內(nèi)環(huán)小區(qū)的入住情況，入住者大多數(shù)為老人，并且個(gè)別小區(qū)入住率極低，由于城區(qū)房子的壟斷價(jià)格造成了窮人住不起房，富人擁有多套房產(chǎn)卻無(wú)人可住現(xiàn)象。他們將多余房產(chǎn)進(jìn)行出租收取租金，高額的租金收入使得富人更傾向于購(gòu)買(mǎi)更多的房產(chǎn)進(jìn)行盈利，因此不惜血本加大購(gòu)房力度，致使樓市火爆，使開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)。由此，政府可以對(duì)擁有多套房產(chǎn)的家庭征收高額房產(chǎn)稅，遏制其投機(jī)性購(gòu)房需求

eckerle EIPC5-080RA 
eckerle EIPC6-125RA 
EGE IGMF 005 GOP 10-55VDC  5M 
EGE IGMF 005 GOP 10-55VDC  2M 
DANFOSS 060-120566 
Circle Seal 9259T-2PP 截止閥
Enidine UC 8609 
STEGO ETF012 TYPE:01230.0-00 
Kromschroder EKO 25RI 不銹鋼波紋管
FRAKO LKT 18-480-DPK18-0632 
E-T-A ESX10-TB-114-DC24V-0.5A 斷路器
WIKA PRESSURE GAUGE 213.53.63.1BAR/kPa LMG1/4 壓力傳感器
Erhardt+Leimer 00341621 KF2020 R 280mm 
Erhardt+Leimer 00341620 KF2020 L 280mm 
Camozzi REF CST 220 
EMUGE M4X0.5-5h 
Dynisco TPT4634-50MPA-6/18 
FIPA GR01.028-BR 橫板
FIPA GR03.260 工件夾具
FIPA GR03.261 工件夾具
Draeger 4205701 
Draeger NO.4205721 
Woerner KFL-E/B/O/S/N/N/490/430/350   283428 液位傳感器
Wesettric CH24-9 
Campbell Sensor (mit Kabel) Type:CS 616 with cable L（15feet) 
Belden 5504FE 電纜
foerster 1951033 防靜電靴
EBRO Type:EB10.1 SYS 40  Item No.:4535713  4535713A315581 氣動(dòng)執(zhí)行器
esd electronic system design gmbh CAN-PCI/331-2 接口模塊
Legris 78020613 截止閥
festo SME-8M-DS-24V-K2.5-OE 
KRAUS&NAIMER P-MANDLE G211 S0(use for axis 6mm) 
binks 193040 扳手
coax Coax valve PCS-1-15NC,502786 流量控制閥
SICK CLV620-0120 
FR?NKISCHE FPDSC-56B.25 
Kraus & Naimer CG8-A222-F12115/002 DES 
Kraus & Naimer D11A A210 Q984401/126 SFS 
Kraus & Naimer A230 F04375/001 DES 
Erichsen 0539.03.32 硬度計(jì)測(cè)頭
Hawe VP 1 R-1/2-G 24 流量控制閥
binks PRV22-S-15  30456 
Origa 645396/6042086/26.02.2008 氣缸
CRYOMEC AG ZP6 / 170-6-DC-CB-LABS-B-V-HF process oxygen pump (without motor) flow 603L / min, head 490m, pressure 5.4MPa, the maximum power of 120KW, speed 4835rpm, impeller diameter of 170mm, width of the top of the impeller 6mm, operating temperature -196 ~ 50 ℃ 
GIUSTINA 495.007.002.01 波紋管
DEUBLIN 1114-020-188 
ETA 2210-T210-K0F1-H121-5A 自動(dòng)控制器
ETA 2210-T210-K0M1-H121-10A 自動(dòng)控制器
SIATA V250A-BP/05#N 閥
FEINMETALL INTERFACE PIN I-P20LA-25 接口引腳
faulhaber MOTOR 3557K024C S 直流電機(jī)
SAURO CTF0300T 
MBS 16082 扭力扳手
forcedimension omega.7 觸覺(jué)裝置
DELACHAUX EXEL32P/11TC8 121517RN 
elbe 1.107.240.0001 法蘭
BOWMAN FC120-1426-3 熱交換器
Elmo Rietschle 529629RE 
EKATO FLUID MD-25,82937.10.3 攪拌器
Galtech GSV50/A4-F7SR-4*111/A1/D41-F3D28VDC;051040111024011 
E+L 00043300 PD2117 負(fù)荷傳感器
coax 546180 KB 15 Wasser 11  3C8 3/8DC 24A250 
Honeywell SZR-LY2-N1(DC 24V) 繼電器
Epro MMS63520 
Epro CON021 信號(hào)放大器
ALFA ELECTRIC STAFF36 安裝支架
Moeller 259426 
druckluftmotoren-ferry SFB300 氣動(dòng)馬達(dá)
Fronius SC4000010383 
Dynisco MDA 460-1/2-7C-15 壓力傳感器
Domnick Hunter 020A0 濾芯
EDS 52441 DN40 PN40 單向止回閥
dunkermotoren PART NO.8818003053 
DELO 2k-epoxy 
METROHM 6.1110.100 pt1000/B/2 -50 -+1800C 
joventa DMN1.2N;Nr.424 
ECOLAB Engineering GmbH 221-18 V05/T01/P01/E26;S/N:03/66747 計(jì)量泵
"EEPOS 0012192    safety system trolley "
EEPOS 0011016；crane profile S, 8.000mm 
"EEPOS 0031006    cabletrolley flatcable "
camillebauer SINEAX V064 
Maier H232L/1108354 
Legris 3106-10-00 
Emerson T025T621SCAUEZZZZ;SN:12068878 
DEPRAG 345764A 
DEPRAG 390883D 
E-T-A 8345-C22A-U3T2-DB1B3B-10A 接口模塊
HOERBIGER PS120000-002-000 壓力控制閥
robohand DLT-10-X13173 
CEMB TR-26/1/0/0/0  24V 
EBRO Armaturen GGG40 
elma P300H 超聲波清洗機(jī)
VIVOIL RV-1S/5.9X4(9RS04D31) 
MEN M47, SSI Interface M-Module, -40..+85°C 
parker FM2DDSV 節(jié)流閥
parker SSRB-080E06 節(jié)流閥
parker PV032R1K8S1NFRC 柱塞泵
MBS KBR 28-0002 模塊
 LKT28.2-440-DPK18-0645 
Brinck 1045 接頭
Marquardt GmbH 16600225 
ETA 3120-F72N-P7T1-A2OQ-10A 開(kāi)關(guān)
ETA 8340-F410-P1M1-A3H0-40A 開(kāi)關(guān)
KRAUS+NAIMER CG4A550-600FT2 
FST P/N:SP-ESH420 變送器
dunkermotoren Typ GR 53X58;88437 02224+88711 05000 直流電機(jī)
MEDC XB15B2301506RWBNN 
FLUKE FLUKE17B 
SIEMENS excel 
Elaflex TW75 塑料軟管
Exsys EX-1302IS 
INTERNORMEN MK09U-1C90-BV258 磁性傳感器
procomps cvex 200D 計(jì)數(shù)器
E+E EE10-FT6D04/T04 溫濕度傳感器
FTE automotive GmbH MKG23850.2.1  A0002951305 
FELM FELM-MA 132M-4 電機(jī)
Eltex Type:R50/A1800P050U99, Operating Voltage AC8kV, SN:N106792 /2013 除靜電棒
Hawe R0.9 柱塞泵
ESA ESTRO-BS-000-05-03-CCN-230-000 
dunkermotoren GR80*80;88448 03830+8886301515 電機(jī)
robohand RR-28M-90 旋轉(zhuǎn)裝置
ETRI 15/13W 80/65MA, 98XHO 181000 208-240V 
Tognella throttle valve;1/4" ;FT-1251/2-01-14-MA 節(jié)流閥
KRAUS&NAIMER KG41BT104/20E 
dungs VPS504 S02 閥門(mén)檢測(cè)系統(tǒng)
Enidine OEMXT1.5M*2 36179 
Unbrako Sechseck BOLT;M16*75;Vollgewinde;12.9;ISO4762;ISO898/1 
Unbrako Dichtung;Φ8.1*Φ14*1.2;12.9 
SOURIAU 35-pin plug match with 8525-10R22B21PNH 
Fronius 42.0001.1361 送絲輪
DOLD OW5669.12/982/61 繼電器
Voltcraft BS-250XWSD (Unterlage in elektronischer Form brauchen ) 內(nèi)窺鏡
ELORA 770-LXZNU 扳手
Hawe 4409 1790303 BVG-2 Z 
binks SPK-119 密封圈組件
parker P1V-S060A0010 
FIREYE 55uv5-1009 SUPPLE100-264VAC 
DOGA type：4-9101250 
HYTORC 0200 (30,32,36,41,46,50,55,60,65,70,75) mm 
DEUBLIN 1117-792 旋轉(zhuǎn)接頭
wilkerson KIT FILTER ELEMENT B18-F18 FRP-96-639 濾芯
DANFOSS H1-B-060-A-E2-AA-N-B-TA-VS-AN-N-N-NN-032-Z-00-NNN 電機(jī)
EuroSwitch P28004-100 
EPHY-MESS DPTC-SH-120 電阻
Calpeda NM25/20SE   COSΦ0.85  0908345972     2900/min   16m3/h  37m  4kw 離心泵
Friwo FW7556M/09 
EDAC A10-006-620-450 模塊
FSG 1511Z07-038.014 電位器
conedrive W089010.SSJS03GLQEUZ 
ELEKTRA TAILFINGEN EM/KA/1S/1O/HS-HF3-D-SS Nr.157189 
Fibro 2471.31.016 
eisenberger Tye:DBDX 10 K10 Nr:60886 減壓閥
DEUBLIN 899-212-201  end user is in china 旋轉(zhuǎn)接頭
WIKA SA-11;240890H;7597288 壓力傳感器
Eaton WAL610879 管接頭
ZANDER G 07 VD  1005415 4 
Fronius 4300020386 
KRAUS&NAIMER KG20B.T203/04.E 按鈕開(kāi)關(guān)
VISHAY P11S1V0FGSY00104MA 100K 20% A e3 電位器
Fluitronics 2CFD250-8W-6W-150S 分流閥
DE-STA-CO 8MB-032-3 
Durag D-LE603UH/94EX 火焰檢測(cè)器
Hawe PMVP45-41/24 
robohand CABL-013 
festo DSBC-32-35-PPSA-N3 NR.1463252 DD08  Pmax:12Par  216-702-3066 
Legris PU-8-6--------3106 06 08 管接頭
Legris PU-06---------3106 06 00 管接頭
parker 3101 06 19 管道接頭
Legris PU-10-8-------3106 08 10 管接頭
DANFOSS 7005064S LRR025CPC25NNNNN3C2NGA6NKNBNNNNNN 
Schurter 6602.4330 
Hawe DG 35-Y8 壓力傳感器
ECONEX ar2c/a2002-se5 電機(jī)
DADCO pressure gauge/90.406.P2S 控制面板
PHD AVP3/4*3/4-M 
Elektra 7AA56M02   VD 0401/126562-002-0010 
Calzoni S.r.l. MRE2100H-P1Q1N1N1N 
coax 546644 
SCHLEICHER NGZ11   1.5-30S   AC/DC24-240V 
Fischer Profil Insulation boards _FisherTHERMLL40 (FischerProfil) _40x768x2490 (TA = 0.55MM, TI = 0.50) 
MMF KS91E1 with  Gummimatte 
FSG 1700Z04-257.001/00 電位器
Eaton DILMP45-01(230V50HZ,240V60HZ) 
Cutler-Hammer 13106R6517 接近開(kāi)關(guān)
GATES PU-T2.5-6  600 同步帶
Epro PR6423/10R-030 感應(yīng)傳感器
Hawe 308058 
Galtech 1SPA9.8D10GGO 
CS CS Soft Basic NR：05547040 
CS INSTRUMENTS GmbH DP500 露點(diǎn)傳感器
Fronius INSULATING SLEEVE RA 5000  4201001125 絕緣環(huán)
Hawe VSG3510P(230V) 

R+W行程開(kāi)關(guān)I88-A1Z FF sw逐步了解惠言達(dá)

R+W行程開(kāi)關(guān)I88-A1Z FF sw逐步了解惠言達(dá)

 2015年，深圳樓市高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47. 5%,二手房同比漲幅也達(dá)到了42. 6%,樓市這股瘋漲的妖風(fēng)從深圳刮起來(lái)后迅速傳染給了一線城市和省會(huì)城市，而2016年開(kāi)年上海樓市的飆升速度更是創(chuàng)下了歷史新高。下文將重點(diǎn)運(yùn)用思地租理論來(lái)探討以上問(wèn)題。

一、思地租理論在社會(huì)主義條件下的適用性

思的地租理論揭示出了地租的一般規(guī)律，雖然當(dāng)時(shí)該規(guī)律的提出是基于資本主義私有制，但是依據(jù)中國(guó)的當(dāng)前的具體國(guó)情，該理論在我國(guó)社會(huì)主義制度下同樣具有適用性。

思在《資本論》中對(duì)資本主義地租分析的前提是： 一，土地所有權(quán)的存在。“……對(duì)一塊土地的壟斷權(quán)，使所謂土地所有者能夠去征收貢賦，課取租稅。這種貢賦和真正的地租有一個(gè)共同點(diǎn)： 它決定土地價(jià)格，如上所訴，土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入”[1]第二，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。 “要出售一件東西，一需要的是，它可以被獨(dú)占，并且可以讓渡。”[2]在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，個(gè)人只具有土地的使用權(quán)，交易讓渡的對(duì)象也是土地的使用權(quán)。第三，土地使用權(quán)商品化。第四，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。“只有在商品生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，地租才能作為貨幣地租發(fā)展起來(lái)，并且按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)變?yōu)樯唐飞a(chǎn)的程度來(lái)發(fā)展”[3]

1995年1月1日，我國(guó)頒布了市內(nèi)房地產(chǎn)管理法案，使我國(guó)的城市土地使用權(quán)市場(chǎng)化擁有了可靠的法律依據(jù)，而思地租理論提出的前提條件是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)實(shí)行的又是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，因此，可以得出結(jié)論思的地租理論在我國(guó)社會(huì)主義條件下同樣具有普遍意義。

二、運(yùn)用思地租理論揭示上海市房?jī)r(jià)的飆升原因

房地產(chǎn)不變資本的主要組成部分即是土地價(jià)格，我們可以用地租理論分析其漲跌變化，按照思的理論土地本身沒(méi)有價(jià)值因?yàn)樗皇莿趧?dòng)的產(chǎn)物，但是土地的所有者卻能通過(guò)出租和賣(mài)土地來(lái)定期獲得地租，這實(shí)際上是一個(gè)將獲取地租收入的權(quán)力進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過(guò)程，根據(jù)地租理論公式，地租比上利率就是土地價(jià)格，即PL = R∕r,可見(jiàn)地租決定著土地的價(jià)格，[4]因此，高房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)就是其中所包含的高額地租。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論存在著明顯的缺陷，思是在批判和繼承的基礎(chǔ)上提出了新的地租理論，并重新賦予了地租理論以完整定義，他分析了三種地租形式：

（ 一） 地租

普遍來(lái)講，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低決定了城市地租水平的高低，所以城市地租主要表現(xiàn)有兩個(gè)方面： 一是在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)與勞動(dòng)生產(chǎn)率同時(shí)提升時(shí)，產(chǎn)業(yè)部門(mén)將后獲得的超額利潤(rùn)和平均利潤(rùn)都會(huì)在大程度上提高，同時(shí)還可通過(guò)土地要素來(lái)獲得超額利潤(rùn)，在無(wú)形中平均利潤(rùn)也會(huì)被拉高，地租量則自然上升； 二是隨著社會(huì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還會(huì)對(duì)有限土地需求的不斷上漲起到重要影響，高額的土地價(jià)格也會(huì)導(dǎo)致地租量的上升。[5]

根據(jù)我國(guó)國(guó)情，我國(guó)土地統(tǒng)一歸國(guó)家所有，上海市政府在出讓和買(mǎi)賣(mài)土地的過(guò)程中就是先由政府進(jìn)行用地招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式來(lái)獲取為期70年的土地所有權(quán)，這也是統(tǒng)一的土地招、拍、掛制度，并且商品房用地還要納入地方財(cái)政收入，先由房地產(chǎn)開(kāi)放商承擔(dān)，然后經(jīng)過(guò)樓盤(pán)的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。上海城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展對(duì)該市有限的土地資源的需求不斷上漲導(dǎo)致城市地租的提高，也是高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的要原因。

（ 二） 級(jí)差地租

土地資源的性和差異性是構(gòu)成地租的自然條件，根據(jù)形成條件的差異性，將它分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。土地質(zhì)量和土地位置的不同形成級(jí)差地租Ⅰ，連續(xù)在同一地塊上進(jìn)行投資但是由生產(chǎn)率的不同而形成的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式即為級(jí)差地租Ⅱ。指出“凡是有地租的地方，都有級(jí)差地租。而且這種級(jí)差地租都遵循著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律。”

當(dāng)前上海的城市化進(jìn)程的加快是城市建筑用地需求不斷增長(zhǎng)的不竭動(dòng)力，即使周邊農(nóng)用地地租不變，現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展也會(huì)使城市中心地段的地租上漲，也就會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租Ⅰ。另外，由于板塊功能劃分的不同和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度的不同，即使是同一地段它所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是有差別的，級(jí)差地租Ⅱ就是其產(chǎn)生的剩余價(jià)值的增長(zhǎng)部分，徐匯、長(zhǎng)寧、靜安的高房?jī)r(jià)便由此而來(lái)。

（ 三） 壟斷地租

壟斷地租是由于現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快而形成的，短期來(lái)講，城市中心地段是相對(duì)固定的，使得中心建筑地段的性更加突出。因此，如果存在很多購(gòu)買(mǎi)能力很強(qiáng)的消費(fèi)者來(lái)爭(zhēng)搶中心建筑地段，該地段的的地租就會(huì)由于需求過(guò)剩、價(jià)格遭到哄抬而形成壟斷地租，這種情況恰巧在上海是經(jīng)常發(fā)生的，因此指出“消費(fèi)者的需求和購(gòu)買(mǎi)能力決定了壟斷價(jià)格的產(chǎn)生。”

根據(jù)這一規(guī)律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果獲得了城市中心地段，其只是支付了地租和級(jí)差地租，在房屋的售賣(mài)過(guò)程中通過(guò)哄抬中心地段的房屋價(jià)格使得壟斷地租*被其收入囊中。這也是徐家匯等中心區(qū)商品房?jī)r(jià)格高達(dá)八、九萬(wàn)元每平，而外環(huán)房?jī)r(jià)卻只有兩萬(wàn)每平的原因。

安居樂(lè)業(yè)”的觀念深入人心，在中國(guó)人看來(lái)“樂(lè)業(yè)”的前提是“安居”,只有擁有了一套屬于自己的房子才能安心“樂(lè)業(yè)”,而在北上廣深的一線城市擁有住房似乎已經(jīng)成為了一個(gè)人成功與否的標(biāo)志。

岳母成為中國(guó)樓市的幕后推手。在樓市，岳母的威神圣不可侵犯，“無(wú)房免談”、“無(wú)房堅(jiān)決不嫁”已經(jīng)成為岳母的統(tǒng)一臺(tái)詞。她們只是想用房子來(lái)為女兒婚后的幸福加一層保障，這一點(diǎn)無(wú)可厚非，但是卻被精明的開(kāi)發(fā)商借以鼓吹，使岳母成為房?jī)r(jià)的幕后推手。

我們?cè)賮?lái)個(gè)諾貝爾獎(jiǎng)獲得者莫言，在向記者談到750萬(wàn)獎(jiǎng)金的用處時(shí)，他先說(shuō)道了準(zhǔn)備在北京買(mǎi)套大房子。有人提醒他說(shuō)，在北京或許也買(mǎi)不了多大的房子。但從側(cè)面已經(jīng)深刻的反應(yīng)出了，在過(guò)去的一輩人里，他們的思維觀念仍然還被房子所困擾著，所以后一輩的我們必然將收到這些觀念所影響。

（ 二） 房地產(chǎn)“去庫(kù)存”政策實(shí)施讓上海房?jī)r(jià)插上了飛翔的翅膀

國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)去庫(kù)存的理想選擇是降價(jià)提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。國(guó)家貨幣政策方面降準(zhǔn)降息，5年期款利率降到4. 9%; 此外，付比例下降，公積金付調(diào)到20%,商貸調(diào)到25%,已經(jīng)到達(dá)歷*信貸政策好時(shí)候。

國(guó)家降息降準(zhǔn)的利好一出，帶來(lái)的結(jié)果卻是上海的房?jī)r(jià)飛上了天，特別是二手房交易市場(chǎng)的火爆帶來(lái)民眾的恐慌性購(gòu)房和非理性購(gòu)房。政府政策加上各種炒房團(tuán)伙的刺激導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值，呈現(xiàn)了飆升的局面。

四、運(yùn)用基本原理對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控

（ 一） 轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，提倡理性消費(fèi)

曾說(shuō)： 人們能夠“創(chuàng)造歷史”,就應(yīng)該能夠更好地生活； 但為了生活，先就需要衣食住行以及相關(guān)應(yīng)該有的一些東西。[6]這既是在唯物史觀中基本原理的經(jīng)典描述，也是馬主義消費(fèi)觀理論的出發(fā)點(diǎn)。加強(qiáng)對(duì)主義消費(fèi)觀念引導(dǎo)，讓社會(huì)成員都能夠站在更高的角度來(lái)看問(wèn)題，結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行理性消費(fèi)，充分認(rèn)識(shí)住房這一商品，漲跌都有其自身的必然性應(yīng)避免盲目跟風(fēng)。其次，房?jī)r(jià)不漲即為跌，因?yàn)樯鐣?huì)是發(fā)展的，除了我們工資收入不斷增長(zhǎng)外，土地的性使其價(jià)格也具有自然增長(zhǎng)的性能。通過(guò)解決人們認(rèn)識(shí)上的一些偏差，來(lái)穩(wěn)定居民的情緒，構(gòu)建社會(huì)和諧。第三，要加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)教育。從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是要去按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事，只能以不去違反市場(chǎng)法則為前提。無(wú)論是購(gòu)房的自住或是那些投資和投機(jī)，這都是市場(chǎng)行為。這時(shí)候就必須要加強(qiáng)對(duì)投資投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育。

（ 二） 增加信息透明度，防止投機(jī)行為帶來(lái)壟斷價(jià)格

購(gòu)房者不斷增大的購(gòu)房需求是房屋產(chǎn)生壟斷價(jià)格的主要原因，因此，開(kāi)發(fā)商的壟斷收益是來(lái)自于購(gòu)房需求的突然增大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)虛假宣傳、惡意炒作、派發(fā)傳單甚是請(qǐng)名人代言的方式來(lái)造成樓市銷(xiāo)售火爆的假象，使真正的購(gòu)房者形成了再不買(mǎi)房就再也買(mǎi)不起房買(mǎi)不到房的恐懼心理，于是形成恐慌性購(gòu)房，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了壟斷性的超額利潤(rùn)。

我們要防止樓市惡性循環(huán)情況的發(fā)生就需要建立形成房產(chǎn)價(jià)格估算的預(yù)期系統(tǒng)，通過(guò)相關(guān)部門(mén)的網(wǎng)站向居民公開(kāi)房產(chǎn)價(jià)格起伏的具體信息。這樣，購(gòu)房者就能夠在預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況下，進(jìn)行理性購(gòu)房[7].

（ 三） 征收高額房產(chǎn)稅

上海城市化的不斷發(fā)展導(dǎo)致的住房需求不斷擴(kuò)大與住房面積的性形成了鮮明的對(duì)比，迫使我們必須進(jìn)行土地的集約使用。由此我們可以設(shè)定家庭的合理住宅面積為90平米，凡是超過(guò)90平米的住宅就將其視為高檔住宅。高檔住宅由于其本身的優(yōu)勢(shì)會(huì)刺激有能力的消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)需求的增加自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的虛高產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)，而這將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)高檔住宅而遏制普通住宅的建設(shè)。

所以，應(yīng)該對(duì)高檔住宅的房產(chǎn)所有者征收高額房產(chǎn)稅，加大其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的成本，從而遏制其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的需求。

分析上海市內(nèi)環(huán)小區(qū)的入住情況，入住者大多數(shù)為老人，并且個(gè)別小區(qū)入住率極低，由于城區(qū)房子的壟斷價(jià)格造成了窮人住不起房，富人擁有多套房產(chǎn)卻無(wú)人可住現(xiàn)象。他們將多余房產(chǎn)進(jìn)行出租收取租金，高額的租金收入使得富人更傾向于購(gòu)買(mǎi)更多的房產(chǎn)進(jìn)行盈利，因此不惜血本加大購(gòu)房力度，致使樓市火爆，使開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)。由此，政府可以對(duì)擁有多套房產(chǎn)的家庭征收高額房產(chǎn)稅，遏制其投機(jī)性購(gòu)房需求