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南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷(xiāo)售積累，公司主要經(jīng)營(yíng)歐、美等國(guó)的閥門(mén)、過(guò)濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動(dòng)化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營(yíng)宗旨，服務(wù)于國(guó)內(nèi)的流體控制和自動(dòng)化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用，能夠把更優(yōu)惠的價(jià)格提供給用戶。通過(guò)發(fā)展我司已經(jīng)自動(dòng)化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營(yíng)產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車(chē)、水利、市政工程及環(huán)保以及各類(lèi)軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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E+H物位計(jì)FTL20-0010售現(xiàn)貨

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隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)升高，成為老百姓關(guān)注的主要議題。2004年住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格僅為2548.61元/平方米，到2017年，這一數(shù)字就上升到了7614元/平方米。

　　同時(shí)，中國(guó)居民負(fù)債率已經(jīng)在急劇上升，從2004年的5.29%上升到了2017年的10.46%。有的理論認(rèn)為是人們的消費(fèi)觀念開(kāi)始發(fā)生變化：老一輩認(rèn)為要將錢(qián)好好存著，以備不時(shí)之需，有多少錢(qián)辦多少事。但現(xiàn)在的年輕人卻認(rèn)為有錢(qián)就該花，沒(méi)有錢(qián)借錢(qián)也要花，越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始突破老一輩的保守理念選擇款和投資，提前消費(fèi)正逐漸成為一種主流。本文認(rèn)為更加直接的原因是房?jī)r(jià)。

　　那么房?jī)r(jià)和居民負(fù)債率水平這二者之間是否存在穩(wěn)定的相關(guān)性和因果性？本文希望通過(guò)本文的調(diào)查研究，驗(yàn)證房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)了居民負(fù)債率上升，并且找出背后的原因。

　　（二）研究方法

　　為了了解房?jī)r(jià)和居民負(fù)債率之間的關(guān)系，本文先從數(shù)據(jù)方面為房?jī)r(jià)和居民負(fù)債率的二者相關(guān)性進(jìn)行定量驗(yàn)證，然后從定性角度對(duì)二者的因果關(guān)系進(jìn)行分析，終通過(guò)南京地區(qū)家庭的問(wèn)卷調(diào)查實(shí)證驗(yàn)證了本文的分析。
 

　　二、房?jī)r(jià)和負(fù)債率之間關(guān)系分析

　　在此選用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2004年～2017年住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格，與廣發(fā)證券根據(jù)社科院資產(chǎn)負(fù)債表編制方法，調(diào)整和補(bǔ)充后，得出的2004年～2017年中國(guó)居民資產(chǎn)負(fù)債率。

　　表房?jī)r(jià)和居民負(fù)債率數(shù)據(jù)

　　資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)社科院、廣發(fā)證券

　　從上表中也可以直觀看到，二者走勢(shì)有著強(qiáng)烈的一致性。從2004年到2017年，住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格從2548.61元/平方米上升到7614元/平方米，而負(fù)債率也從5.29%上升到了10.46%。

　　三、原因分析

　　本文認(rèn)為居民負(fù)債率的大幅提升與房?jī)r(jià)的上漲同步是因?yàn)槎叽嬖谝蚬P(guān)系，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)了居民負(fù)債率的大幅提升，前者為因，后者為果。原因如下：

　　（一）房?jī)r(jià)相對(duì)于收入上漲，導(dǎo)致居民不得不增加房產(chǎn)款

　　中國(guó)居民中過(guò)半資產(chǎn)是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)相對(duì)總資產(chǎn)比重遠(yuǎn)高于美國(guó)、英國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家。這就意味著房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)中國(guó)居民杠桿率的影響程度較深。[1]

　　本文先選擇通過(guò)比較近十年房?jī)r(jià)收入比的變化來(lái)觀察房?jī)r(jià)走勢(shì)。房?jī)r(jià)收入比一般指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量居民住房?jī)r(jià)格承受能力和房地產(chǎn)是否存在泡沫的重要指標(biāo)。分析發(fā)現(xiàn)，2004年，有173個(gè)地級(jí)單元的房?jī)r(jià)收入比較高（HPIR>4），占地級(jí)單元總數(shù)的一半，其中，有31個(gè)地級(jí)單元的房?jī)r(jià)收入比很高（HPIR>6），房?jī)r(jià)收入比高的是三亞市，達(dá)11.43，其次是上海市、北京市、杭州市和深圳市，其HPIR均在8以上。2014年，多達(dá)328個(gè)地級(jí)單元的HPIR較高，占總數(shù)的95.6%，人們就是基于不斷上漲的房?jī)r(jià)迫不得已開(kāi)始款，否則人們就要花費(fèi)十幾年甚更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)支付，這還不包括中心地段等高額地段。

　　圖1 個(gè)人住房款變化

　　資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行、易居研究院

　　（二）高房?jī)r(jià)帶來(lái)多樣化的融資渠道，提升居民負(fù)債率

　　因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)走高，致使如今全款買(mǎi)房已漸漸無(wú)法付諸實(shí)施，大家就去選擇款。[2]銀行款就是一種常規(guī)款。但常規(guī)款的要求較高，需要滿足信譽(yù)、財(cái)產(chǎn)證明等多方面因素才可以成功款。有些人不滿足這些條件，由此產(chǎn)生了一些供應(yīng)商支持款服務(wù)，從而產(chǎn)生“灰色地帶”。而這又為一些放款者實(shí)現(xiàn)了多樣化的放款渠道。房?jī)r(jià)的持續(xù)升高帶來(lái)款方式的多樣化，原來(lái)不滿足常規(guī)款方式的人也可以通過(guò)其他方式加入到款買(mǎi)房的行列，使得款的人群增多，整體上使得居民負(fù)債比率增加。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，得到短期消費(fèi)款余額新增與社會(huì)消費(fèi)品零售額比值走勢(shì)，整體來(lái)看，曲線整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，偏離長(zhǎng)期均衡曲線可以理解為異常消費(fèi)信貸。從圖中可以看到，在2010年、2012年、2017年，都出現(xiàn)了異常消費(fèi)信貸。而這幾年，正是房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式上漲的年份。這種異常消費(fèi)信貸很有可能是由房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的灰色借貸進(jìn)入樓市的結(jié)果。

　　圖2 短期消費(fèi)貸余額新增與社會(huì)消費(fèi)品零售額比值走勢(shì)

　　資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行、易居研究院

　　四、實(shí)證研究

　　以上本文做的更多的理論研究，還需要實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)理論的準(zhǔn)確性。另外由于本文數(shù)據(jù)采用性數(shù)據(jù)，因此為了更加直觀方便地了解南京市居民的房產(chǎn)和杠桿率關(guān)系，本文設(shè)計(jì)了一份表單來(lái)了解居民的房產(chǎn)和負(fù)債率關(guān)系，向南京市20～55周歲居民發(fā)放。

　　問(wèn)卷調(diào)查：

　　1．您的年齡

　　A．小于18歲（含18歲）B.19歲到30歲C.31歲到45歲D.45歲到60歲E.60歲以上（含60歲）

　　2．是否在南京持有房產(chǎn)（可以不在自己名下，以直接或間接方式持有）

　　A．是B．否

　　3．房?jī)r(jià)收入比為平均住房?jī)r(jià)格與您的家庭年收入之比，對(duì)您自己家庭而言，近10年來(lái)房?jī)r(jià)收入比是上升還是下降

　　A．上升B．下降

　　4．目前對(duì)您自己家庭而言，以現(xiàn)在持有或者有意向購(gòu)買(mǎi)的房屋總價(jià)，與您的家庭年收入的比值為：

　　A.4以下B.4-6 C.6-8 D.8以上

　　5．您是否認(rèn)為您如果現(xiàn)在購(gòu)房的話必須

　　A．是B．否

　　6．您是否有聽(tīng)說(shuō)或者了解過(guò)，如下方式中的其中一種或者多種用來(lái)作為購(gòu)房付的方式？（例如“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”“個(gè)人信用貸”“房抵貸”等）。

　　A．是B．否

　　通過(guò)嚴(yán)格篩選調(diào)查問(wèn)卷，終共回收有效問(wèn)卷276份。透過(guò)該調(diào)查表，可以看到，36.2%接受調(diào)查的人年齡是在20～35周歲之間，63.8%的人是在35～55周歲之間，其中22.8%的人以直接或間接方式持有房產(chǎn)。

　　問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示，86.2%的人認(rèn)為近10年來(lái)在南京的房?jī)r(jià)收入比是上升的，這表明絕大多數(shù)的人都認(rèn)為近10年來(lái)南京的房?jī)r(jià)相對(duì)自己的收入上漲得要更快。而具體數(shù)值上，有30.8%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比占他們總收入的比值非常高（HPIR>8），甚89.9%的人認(rèn)為如今購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要款。易居房地產(chǎn)研究院在2017年發(fā)布的百城房?jī)r(jià)收入比研究報(bào)告顯示，南京的房?jī)r(jià)收入比為13.1，和我們調(diào)查的結(jié)果略有區(qū)別。這主要是因?yàn)楸疚氖占畔①Y料的范圍與人群差異性比較大，而數(shù)據(jù)量有限，導(dǎo)致結(jié)果分化明顯。調(diào)查結(jié)果顯示，接近90%的人為了購(gòu)房，已經(jīng)或者在未來(lái)會(huì)選擇款，同時(shí)由于房?jī)r(jià)相對(duì)收入上漲更快，所以導(dǎo)致居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債率的大幅提升。

　　而同時(shí)，結(jié)果也顯示，有75.7%的人聽(tīng)說(shuō)或者了解過(guò)，如下方式中的其中一種或者多種用來(lái)作為購(gòu)房付的方式。比如說(shuō)“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”“個(gè)人信用貸”“房抵貸”，這些盡管是灰色地帶，參與調(diào)查的人不一定真正嘗試過(guò)這樣的方式，但是這么高的數(shù)值表明的是這些灰色融資購(gòu)房的方式已經(jīng)在居民部門(mén)間有了較為廣泛的傳播，充分表明房?jī)r(jià)高企會(huì)帶來(lái)多樣化的融資渠道。

　　所以，通過(guò)對(duì)南京市居民購(gòu)房相關(guān)問(wèn)題的問(wèn)卷調(diào)查，我們不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲速度和居民為了購(gòu)房而不得不進(jìn)行多樣化的借貸渠道，是導(dǎo)致居民負(fù)債率上升的兩個(gè)主要原因，兩個(gè)主要原因都客觀的提高了居民負(fù)債率。

　　五、結(jié)論

　　通過(guò)居民負(fù)債率和房?jī)r(jià)相關(guān)性的分析，可以看到兩者都是同步上揚(yáng)。而通過(guò)邏輯推演和實(shí)證分析的方式，本文找到了居民負(fù)債率和房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系。這是從兩方面導(dǎo)致的，一，近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入上漲更為迅速，導(dǎo)致居民不得不增加房產(chǎn)款，是居民負(fù)債率上升的主要原因。第二，因?yàn)榉績(jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，帶來(lái)了多樣化的借貸渠道，終導(dǎo)致了居民負(fù)債率上升。這兩個(gè)原因，終構(gòu)成了居民負(fù)債率的大幅提升，出現(xiàn)了與房?jī)r(jià)上漲同步的局面。